Bailleurs : est-il plus intéressant de louer son logement vide ou meublé ?

Publié par le 19 août 2015

Investir dans l'immobilier locatif permet avant tout de se constituer un capital immobilier et de l'amortir rapidement tout en le louant. Deux options de locations sont envisageables, la location vide ou meublée. Elles présentent des avantages et inconvénients bien différents et ne sont pas toutes les deux rentables sur les mêmes aspects. Faisons le point ensemble sur la location vide ou meublée et sur ce qu'il est le plus intéressant de faire.

Bailleurs : est-il plus intéressant de louer son logement vide ou meublé ?

Des loyers plus importants pour une location meublée

En général, le loyer d'une location meublée est 10% à 30% supérieur à celui d'une location vide pour une même superficie dans des quartiers semblables. Cela s'explique par la mise à disposition d'un logement fonctionnel dans lequel le locataire n'a rien besoin d'acheter pour vivre correctement.

Cependant, même si le rendement locatif brut est supérieur, il vous faudra calculer la rentabilité nette après déduction des frais de réparation, de turn-over des locataires mais aussi d'ameublement dès le départ. Le standing du logement et des équipements que vous souhaitez mettre à disposition des locataires va d'ailleurs faire varier ce montant.

Calcul de rentabilité nette : faire le point

La rentabilité nette mesure les revenus réels que vous percevez grâce à la location de votre bien immobilier. Elle se calcule par la soustraction de la taxe foncière, des charges de copropriété et des frais de gestion ou d'assurance aux revenus locatifs. Après ce léger calcul, vous pourrez faire des simulations pour vérifier, dans le cas d'une location meublée ou vide, dans quelle tranche marginale d'imposition vous vous situez et quel impact positif réel cela aura sur vos revenus, après paiement des impôts.

Certains foyers se rendent ainsi compte que la location meublée n'est pas forcément rentable pour tout le monde ou en dessous d'un certain prix du loyer.

La location meublée pour une fiscalité avantageuse

Cependant, la fiscalité des locations meublées peut s'avérer très avantageuse. En effet, les loyers perçus dans le cadre d'une location meublée sont à déclarer dans la catégorie des BIC, soit les bénéfices industriels et commerciaux. En tant que non professionnel, vous avez donc le choix entre deux régimes :

  • le micro-BIC s'impose quand les revenus n'excèdent pas 32 600 euros par an. Un abattement forfaitaire de 50% est alors mis en place sur les recettes locatives ;
  • le régime réel, en cas de dépassement de 32 600 euros, qui autorise la déduction des charges réelles et la création d'un déficit imputable aux loyers perçus. De plus, les amortissements immobiliers, dans le cadre de ce régime, peuvent être déduits des recettes sans limitation de durée.

La location vide pour plus de simplicité

Les propriétaires qui optent pour la location vide font eux le choix de la simplicité. En effet, voici plusieurs avantages à ne pas négliger :

  • Les sollicitations d'entretien, de remplacement d'un meuble ou de l'électroménager sont monnaie courante lors d'une location meublée. Le propriétaire est donc bien moins dérangé avec une location vide ;
  • Les locations vides visent en général des personnes qui souhaitent s'installer sur le long terme, contrairement aux locations meublées qui sont susceptibles d'attirer des jeunes qui cherchent à s'installer pour un court temps ou des vacanciers qui ne loueront pas plus de quelques jours ou semaines ;
  • De plus, il est souvent constaté que des locataires d'un logement vide prennent plus soin des lieux car ils y ont installé des meubles et de l'électroménager qui leur appartiennent. Une donnée à prendre en compte au moment de faire votre choix ! Car si les changements de locataires sont plus féquents en location meublée, il faudra aussi y ajouter un temps de rénovation plus ou moins important entre chaque bail de longue durée.

Entre location meublée et location vide, vous pouvez désormais faire votre choix.