Encadrement des loyers : l'expérimentation débute à partir du 1er août 2015

Publié par le 26 juin 2015

La fameuse loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), portée successivement par les Ministres Cécile Duflot et Sylvia Pinel, touche bientôt à son but : la mise en place d'un encadrement des loyers, d'abord à Paris. Comment les loyers seront donc fixés ? Quelles limites ne devront-ils pas dépasser ? Comment contester un loyer trop élevé ? Les dangers de cette loi ? On fait le point pour vous.

Encadrement des loyers : l'expérimentation débute à partir du 1er août 2015

Une incitation à diminuer les loyers

Un marché de la location en dehors de toute réalité

C'est un fait qu'on ne peut ignorer : il est quasiment devenu impossible de se loger dans Paris et dans les grandes villes pour les jeunes actifs ou les personnes aux revenus modestes. Lille sera peut-être la prochaine ville à profiter de l'encadrement des loyers.

Dans la capitale, les loyers ont bondi de plus de 40 % ces dix dernières années : on parle désormais de 500 à 600 € /mois pour une simple chambre de bonne sous les toits.

Autre effet pervers de cette flambée des prix : les personnes aux bas et moyens salaires s'exilent en banlieue, ce qui n'est pas sans poser de problèmes sur la circulation et les transports.

Qui encadrent les loyers ?

L'encadrement des loyers prévu par la loi ALUR (décret d'application publié au Journal Officiel le 12 juin 2015) devrait remettre un peu de mesure sur le marché de la location à partir du 1er août, date à laquelle l'arrêté préfectoral fixera le montant des loyers selon les recommandations de l'OLAP.

Derrière cette appellation, on retrouve l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne. Cet organisme est chargé par l'Etat de définir un loyer médian pour les 80 quartiers que compte la ville de Paris.

A quoi l'encadrement des loyers va-t-il servir ?

Comment les loyers sont-ils fixés ?

Le travail de l'OLAP a consisté à cartographier Paris en fixant un loyer de référence par mètre carré en fonction de l'âge des bâtiments :

  • Avant 1946
  • Avant 1971
  • Avant 1990
  • Après 1990

et du type de bien :

  • 1 pièce
  • 2 pièces
  • 3 pièces
  • 4 pièces et plus

Des dérogations seront possibles au cas par cas. Le propriétaire-bailleur devra ainsi parvenir à mettre en avant une caractéristique particulière de son logement par rapport aux biens similaires alentours (ex : terrasse, situation privilégiée, vue remarquable, etc). De cette façon, il pourra justifier une augmentation de loyer.

Le résultat final dévoile une carte de la capitale divisée en 80 quartiers, eux-mêmes répartis en 14 zones avec un prix au mètre carré oscillant entre 17 € et 36 €.

Quelle influence sur les loyers ?

Difficile à ce stade d'estimer le réel impact de la loi ALUR sur l'encadrement des loyers, c'est pourquoi le « prix de référence » ou « loyer médian » devrait être réévalué tous les ans par arrêté préfectoral.

Pour l'heure, les spécialistes estiment la baisse des loyers de 10 à 30 % selon les quartiers et les types de biens. Une chose est sûre, il risque encore d'y avoir une grande disparité parmi les 420 000 logements que contiendrait le parc locatif parisien.

La marche à suivre pour contester son loyer

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

Avant de faire une lettre enflammée à votre propriétaire pour réclamer une baisse du loyer, sachez que la loi ALUR ne prévoit l'encadrement que pour les nouveaux contrats de location et le renouvellement des baux.

C'est seulement à ce moment-là que les bailleurs devront respecter une limite haute, maximum 20 % au-dessus du prix médian, et une limite basse, maximum 30 % en-dessous du prix médian. Nul doute qu'aucun locataire ne se manifestera en cas de sous-évaluation. Certains propriétaires qui pratiquent déjà un loyer modéré pourront en revanche être tentés de revoir à la hausse leur prix pour rentrer dans les clous. Même si tous ne le feront pas, c'est un risque supplémentaire pour les familles fragilisées.

L'accord à l'amiable sera privilégié

Pour les autres, ceux qui se verront proposer un prix trop élevé, ils disposeront d'un délai de trois mois après signature du bail pour contester.

Le texte prévoit d'abord un règlement à l'amiable devant la commission départementale de conciliation. La demande devra se faire via courrier recommandé. En cas d'échec, le contentieux pourra se poursuivre devant les tribunaux. Attention toutefois, certains propriétaires pourraient essayer de tout faire pour dénoncer le bail, surtout dans le cadre des renouvellements.

Les possibles effets néfastes de la loi ALUR

Des professionnels très remontés

Critiquée bien avant le débat parlementaire, la loi ALUR et notamment son volet qui encadre les loyers a reçu un accueil mitigé.

D'abord, les professionnels de l'immobilier considèrent que la loi va décourager les investisseurs et finalement figer le marché locatif. Autrement dit, il pourrait y avoir une baisse de la construction de logements neufs destinés à la location alors que Paris en manque cruellement.

Une cible manquée ?

Les économistes estiment pour leur part que la loi aura davantage d'effets sur les biens loués au prix fort que sur les biens les plus modestes. En effet, il pourrait y avoir un possible surenchérissement des petits loyers et une diminution des loyers de grands appartements chics.

Pour certains économistes, l'encadrement des loyers est donc considéré comme une aubaine pour les locataires de grands logements dans les beaux quartiers qui paient un loyer supérieur au loyer médian. Ces locataires pourraient par conséquent demander une baisse de 20%, voire de 30%.

D'autre part, il pourrait y avoir un même loyer médian par zone où quartiers populaires et quartiers chics se côtoient. Par exemple, les quartiers de Javel et d'Auteuil (60e et 61e quartiers administratifs de Paris) devraient avoir un loyer médian semblable.

L'effet serait donc limité pour les locataires aux moyens les plus modestes, ceux-là même pour qui cette loi a été créée.

Enfin, l'encadrement des loyers prévu par la loi ALUR pourrait dissuader les propriétaires d'effectuer des rénovations, ce qui accélérerait encore la dégradation du parc locatif. Affaire à suivre…

Sachez qu'en tant que locataire, une assurance multirisque habitation est obligatoire. Pour savoir comment bien la choisir : voir l'article.