Locataire et propriétaire : l'indispensable état des lieux

Publié par le 19 août 2015

Que vous vous apprêtiez à devenir locataire ou bailleur, vous devrez passer avant la remise des clés par l'étape très importante de l'état des lieux. Cette étape est essentielle car elle permet de mettre sur papier les différentes caractéristiques du logement et de déclarer l'état de chaque pièce, équipement et aménagement au moment de l'entrée. Cela vous permettra d'éviter tout litige au moment de la sortie du locataire. Faisons le point sur ce que vous devez savoir sur l'état des lieux.

Locataire et propriétaire : l'indispensable état des lieux

L'état des lieux entrant et sortant

L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire ou au gestionnaire du bien immobilier de faire figurer un état des lieux au contrat de bail. Ce dernier doit avoir été "établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles au moment de la restitution des clés". La signature du contrat fait acte d'acceptation de l'état des lieux tel qu'il a été dressé.

Au moment de l'état des lieux entrant, c'est-à-dire quand le locataire prend possession du logement, ce dernier a la possibilité d'émettre des réserves sur le document en cas de défection d'un équipement. Il lui est également possible de signaler un défaut non consigné sur l'état des lieux jusqu'à une semaine après son arrivée, et ce, par courrier recommandé avec accusé de réception à l'attention de son propriétaire ou de l'agence gestionnaire.

Un deuxième état des lieux sera fait le jour de la remise des clés, à la sortie du locataire, et la comparaison des deux permettra de savoir si celui-ci rend le logement dans l'état dans lequel il l'a trouvé. En effet, l'article 1730 du Code civil précise que "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". Les dégradations liées à l'usage habituel et au temps qui passe ne sont donc pas retenues comme relevant de la responsabilité du locataire et ne doivent pas faire l'objet d'une ponction sur la caution. Il en est ainsi d'une peinture un peu vieillissante par exemple.

Sachez qu'en cas de désaccord ou d'absence du propriétaire, il est possible à chacune des parties de faire intervenir un huissier de justice. Ce dernier devra prévenir de son intervention sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ses frais d'intervention, d'un montant légal de 153 euros, doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire. En tant que locataire, si le propriétaire refuse de procéder à un état des lieux, nous vous conseillons de faire intervenir un huissier, afin de vous protéger d'éventuelles revendications infondées à la sortie du bail.

Si aucun état des lieux n'a été fait, pour récupérer sa garantie, le locataire devra prouver que l'appartement est rendu dans un état identique à celui dans lequel il l'a trouvé. Il est important de savoir cependant qu'en cas d'absence d'état des lieux, l'appartement est présumé neuf à l'entrée par la loi, même si tel n'est pas le cas. Le locataire pourra alors constituer un commencement de preuve par des photographies.

A quoi ressemble un état des lieux ?

L'état des lieux est un document rédigé, daté et signé par les deux parties, présents au moment de le remplir, pièce par pièce et équipement par équipement.

Pour vous éclairer, voici un modèle d'état des lieux.

Nom et prénom du bailleur

Adresse du logement

  • Dans le cas d'un locataire sortant, indiquer : ses nom et prénom ; date d'entrée ; date de sortie.
  • Dans le cas d'un locataire entrant, indiquer : ses nom et prénom ; date d'entrée.

Indiquer les termes « neuf », « bon état », « état moyen », « mauvais état » ainsi que toutes précisions nécessaires pour chacune des pièces (y compris parking et/ou cave), dont :

les portes, fenêtres, stores

l'installation électrique, le chauffage

la plomberie, les sanitaires

les murs, plafonds, sols

  • Dans le cas d'un locataire sortant, indiquer : reconnues exactes les constatations ci-dessus sur l'état du logement, que je déclare libérer le : ….. (date) Fait à ….. (lieu), le ….. (date).
  • Dans le cas d'un locataire entrant, indiquer : reconnues exactes les constatations ci-dessus sur l'état du logement, que je déclare intégrer le : ….. (date).

Signature du propriétaire ou de son représentant (précédée de la mention manuscrite « lu et approuvé »)

Signature du locataire (précédée de la mention manuscrite « lu et approuvé »)

Vous savez désormais tout sur l'état des lieux. Nous vous recommandons vivement d'y prêter la plus grande attention afin que ce document essentiel soit utile en cas de litige.