Assurance crédit immo : économiser plusieurs milliers d'euros en 3 points

Publié par le 23 mai 2016

Six ans après la loi Lagarde, la délégation d'assurance emprunteur (la possibilité de s'assurer ailleurs qu'auprès de la banque émettrice du crédit) semble toujours très difficile pour les consommateurs. Depuis, la loi Hamon est venue renforcer leurs pouvoirs, mais de récentes décisions de justice ne leur donnent pas toujours raison face à quelques banques peu coopératives. Pourtant, les économies potentielles sont importantes, d'autant plus que l'assurance représente en moyenne un quart du coût d'un crédit immobilier. Nos trois conseils pour économiser plusieurs milliers d'euros.

Assurance crédit immo : économiser plusieurs milliers d'euros en 3 points

Utiliser la loi Hamon

Depuis 2010, les emprunteurs ont la possibilité de s'assurer dans un établissement autre que celui qui leur a accordé le prêt. Seulement les banques se sont toujours montrées réticentes à accorder un crédit garanti par une autre assurance que celle de leur catalogue. Et si elles acceptaient de le faire, les conditions du crédit (le taux) n'étaient pas des plus intéressantes.

En 2014, la loi Hamon est venue préciser cette délégation d'assurance et notamment un délai : dans les douze mois qui suivent la souscription de leur crédit, il est possible pour les particuliers de chercher une couverture plus avantageuse. L'objectif étant de leur permettre de négocier sereinement le prêt auprès d'une banque et ne pas compromettre son accord avec une délégation d'assurance, en offrant un an à postériori pour obtenir de meilleures conditions d'assurance et résilier sans frais ni pénalité.

La seule contrainte : que le nouveau contrat soit équivalent dans ses garanties au contrat de la banque. La loi Hamon n'étant pas allée assez loin dans la précision de cette équivalence des garanties, certaines banques n'ont pas hésité à refuser des délégations en invoquant avec plus ou moins de bonne foi cette raison. Il aura fallu attendre octobre 2015 pour que les banques soient tenues d'assortir tout nouveau prêt d'une notice d'équivalence (la fiche standardisée d'information ou FSI).

Mais tout n'est pas réglé, des établissements bancaires renâclent encore à fournir cette fiche et certains emprunteurs vont jusqu'à porter leur dossier devant les tribunaux. Ces derniers hésitent d'ailleurs sur cette question en donnant raison soit aux banques soit aux consommateurs, la raison majeure étant le flou artistique qui règne entre code des assurances et code de la consommation.

La tendance semble tout de même aller dans le sens des particuliers, mais même avec la loi de leur côté aucune décision ne fait encore jurisprudence. Au moment de négocier son prêt, il faut pour l'instant éviter tout établissement à qui il faudrait réclamer de force la FSI.

Bien comprendre l'assurance emprunteur

Nous avons bien compris que l'assurance emprunteur servait à garantir un prêt immobilier, mais dans quelle mesure ? Limitée à la durée du crédit, l'assurance est une sécurité pour l'emprunteur de voir ses mensualités honorées en cas d'invalidité ou de décès, et donc de conserver son bien, mais aussi de ne pas transmettre sa dette à ses héritiers. C'est également une sécurité pour l'organisme prêteur de se voir rembourser le capital et les intérêts en cas de défaillance de l'emprunteur. On comprends mieux pourquoi, malgré son caractère non obligatoire, elle est indispensable à l'obtention d'un prêt. Reste encore à comprendre ses spécificités et notamment ses termes :

  • La garantie décès-invalidité : c'est le socle obligatoire de l'assurance emprunteur, la garantie minimale. Si suite à un accident ou une maladie l'emprunteur devient invalide (donc dans l'incapacité de travailler et de gagner sa vie) ou décède, l'assurance prend le relais pour solder les remboursements. Attention, dans le cadre de la garantie invalidité, bien vérifier au préalable les conditions de déclenchement (âge, niveau d'invalidité, durée, exclusions comme une activité sportive par exemple).
  • La garantie perte d'emploi : facultative et proposée la plupart du temps en option, elle assure à l'emprunteur qui perd son travail le remboursement des mensualités. Attention là aussi à la durée d'indemnisation (pendant combien de temps la garantie fonctionne ?), au délai de carence (délai d'intervention suite à la souscription) et à la franchise (délai d'intervention suite à un sinistre).
  • La quotité : il s'agit de la répartition entre chaque co-emprunteur du capital à garantir. 100 % du capital doit être garanti et cela peut se faire à parts égales (50 % par co-emprunteur), en fonction du salaire de chacun (60/40 par exemple) ou bien à 100 % pour chacun soit 200 % du capital (maximum possible). Dans ce dernier cas de figure, si l'un des co-emprunteurs décède, le prêt sera remboursé en totalité.
  • Le taux TAEA (Taux Effectif Annuel de l'Assurance) : c'est l'indicateur le plus fiable pour estimer le coût de l'assurance dans un prêt. Il précise celui-ci par mois, par an ou par trimestre ainsi que sur la totalité du prêt.
  • Le questionnaire santé : indispensable dans l'obtention d'un prêt, il appartient à chaque emprunteur de le remplir soigneusement et en toute honnêteté car il engage sa responsabilité. En effet, il permet à l'assureur d'estimer le risque à assurer et donc une partie du coût de l'assurance
  • La convention Aeras : Si la santé de l'emprunteur, graves maladies soignée ou en cours de traitement, ne lui permet pas d'obtenir un crédit aux conditions habituelles, alors la banque peut lui proposer une assurance avec convention Aeras à des conditions spécifiques (généralement avec une surprime). La convention Aeras instaure un droit à l'oubli, c'est à dire la possibilité de ne pas déclarer les maladies graves guerriers depuis plus de 10 ans sans rechute (5 ans pour les maladies diagnostiquées avant 18 ans).

S'adresser au bon interlocuteur

Mais alors, en dehors de la banque, à qui demander de garantir son prêt ? Selon l'Observatoire FBF des crédits aux ménages, près de 40 % des emprunteurs chercheraient une nouvelle assurance dans l'année qui suit la souscription de leur prêt immobilier. En priorité, ils se tournent vers leur assureur (34,2 %), font appel à un courtier (27,2 %) ou bien à un comparateur d'assurance de prêt comme Hyperassur (10,5 %). Ce sont tous des professionnels de l'assurance et ce sont eux qui généralement proposent les meilleures conditions, tarifaires notamment, sur l'assurance de prêt.

Mais pour faire jouer cette concurrence, encore faut-il savoir quels éléments comparer. C'est le but de la fiche standardisée d'information qui dessine les contours de l'assurance liée au prêt. Dans une liste de 26 garanties, les banques doivent choisir au maximum 11 garanties générales + 4 garanties portant sur la perte d'emploi. Si l'équivalence des garanties est respectée par les offres que vous obtiendrez de la part des assureurs, courtiers ou comparateurs, alors vous pourrez demander une résiliation et une délégation d'assurance.

Combien peut-on économiser sur son assurance de son prêt ?

Revoir son assurance de prêt, c'est la possibilité d'économiser plusieurs milliers d'euros car en moyenne elle représente 25 % du coût total d'un crédit. Actuellement sur ce produit, les banques affichent autour de 0,40 % de taux annuel moyen par emprunteur quand les spécialistes de l'assurance peuvent diviser par quatre ce taux. Pour un couple qui emprunterait 200 000 € sur 20 ans (crédit garanti à 100 % sur chaque emprunteur), l'économie peut dépasser les 20 000 € sur la totalité du crédit. Notre infographie ci-dessous vous explique comment cette économie est possible.