Tout ce qu’il faut savoir pour faire un prêt immobilier

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Afin de mener à bien votre projet immobilier, il est possible de faire un prêt immobilier auprès d’un établissement prêteur. Qu’il s’agisse d’acheter votre résidence principale ou de faire de l’investissement locatif, le crédit constitue un formidable levier pour concrétiser vos ambitions. Démarches, capacité d’emprunt, calcul du montant à emprunter, types de prêts : voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans un crédit immobilier.

Comment faire un crédit immobilier ?

Auprès de qui souscrire un prêt ?

Tout d’abord, la souscription du crédit immobilier peut se faire auprès de votre banque ou bien d’un établissement concurrent.

En effet, il est possible de faire un prêt auprès d’un autre établissement prêteur sans forcément avoir ouvert un compte bancaire au préalable. S’il est possible de s’adresser directement aux banques et de négocier vous-mêmes les taux d’emprunt et les conditions de crédit, nous vous recommandons vivement de faire appel à un courtier spécialisé en immobilier.

Ce dernier sera en mesure de vous aider à comparer les offres de prêt et s’assurera de la bonne constitution de votre dossier emprunteur. Il vous accompagnera aussi dans la comparaison des assurances emprunteur, une garantie indispensable lorsque vous contractez un crédit.

Quelles sont les étapes pour souscrire un prêt ?

Un achat immobilier se déroule en général en 5 grandes étapes clés :

  1. la recherche du bien idéal ;
  2. la formulation de l’offre d’achat ;
  3. la signature du compromis de vente ;
  4. la recherche de financement et d’assurance emprunteur ;
  5. la signature de l’acte authentique de vente et le déblocage des fonds.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter selon vos revenus récurrents, vos charges mensuelles et vos échéances à payer.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, il est possible d’utiliser un outil de simulation de prêt ou bien de vous adresser à votre banquier ou un courtier.

A savoir que la banque ne peut pas vous prêter de montant supérieur au taux d’usure en vigueur, c’est-à-dire le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un crédit.

Tout comme le taux d’endettement (actuellement plafonné à 35%), qui fixe le niveau de votre dette par rapport à vos fonds propres, le taux d’usure vise à vous protéger d’éventuels abus.

Quel montant devez-vous emprunter pour financer votre achat immobilier ?

Lors de votre demande d’emprunt, il vous faut fournir un apport personnel représentant 10 à 20% minimum du capital emprunté.

Par exemple, si vous souhaitez emprunter un bien immobilier dont la valeur est de 400 000€, alors il vous faudra fournir un apport personnel minimum de 40 000€ à 80 000€.

Bien sûr, les conditions diffèrent selon les banques et certaines sont même prêtes à accorder un prêt à 110% ou prêt sans apport si votre profil emprunteur est solide et prometteur.

N’oubliez pas que le montant à emprunter comprend bien évidemment le prix du bien à acheter mais aussi des frais comme :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de dossier de la banque ;
  • les frais de garantie (hypothèque, IPPD, caution…) ;
  • les frais de notaire ;
  • le coût de l’assurance emprunteur ;
  • les frais éventuels d’installation (déménagement, ameublement…) ;
  • le montant éventuel des travaux de rénovation.

Pour obtenir une estimation du capital à emprunter, mieux vaut faire une simulation de prêt au préalable.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

L’offre de prêt immobilier est un contrat personnalisé selon le profil de l’emprunteur, envoyé par l’établissement prêteur. Il mentionne les informations suivantes :

  • le montant du capital emprunté ;
  • le TAEG (taux annuel effectif global) ;
  • la durée de remboursement du crédit ;
  • les modalités de remboursement (dont indemnités de remboursement anticipé) ;
  • les droits, obligations et interdictions de l’emprunteur ;
  • l’identité des parties et des cautions (le cas échéant) ;
  • le coût total du crédit (montant du bien acheté, intérêts, frais annexes)
  • la date du déblocage des fonds
  • l’échéancier de remboursement.

Par ailleurs, l’offre de prêt comprend également l’offre d’assurance emprunteur de la banque, qui prend la forme d’un contrat collectif (appelé assurance groupe). Sachez que vous n’êtes nullement dans l’obligation d’adhérer à ce contrat et qu’il vous est possible de faire une délégation d’assurance. La seule condition est de respecter les exigences de la banque mentionnées dans la Fiche standardisée d’informations (FSI) fournie par cette dernière.

Quelles sont les aides pour faire un crédit immobilier ?

Prêt à taux zéro (PTZ)

Ce type de prêt immobilier peut vous être octroyé sous conditions et vous permet de financer jusqu’à 40% du coût total de votre projet immobilier. Comme l’indique son nom, le prêt à taux zéro vous permet de ne pas payer d’intérêts bancaires mais aussi de différer votre remboursement selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans.

Prêt conventionné

Cette aide est accordée pour financer une résidence principale ou effectuer des travaux sans avoir à fournir d’apport personnel. Elle ne prévoit pas de conditions de ressources spécifiques. Le prêt conventionné diffère d’un prêt immobilier classique car l’établissement prêteur qui l’accorde doit avoir passé une convention avec l’État.

Prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement (PEL) est un crédit immobilier pouvant être obtenu à partir d’un compte épargne logement ou plan épargne logement. Il s’agit d’un compte réglementé pouvant être débloqué au terme de 4 ans d’épargne. Ce type de prêt est plutôt avantageux et permet de financer des opérations d’achat ou de travaux dans une résidence principale, secondaire ou à vocation locative saisonnière.

Prêt action logement

Cette solution s’adresse aux salariés des entreprises privées et agricoles de plus de 10 personnes. Il s’agit d’un emprunt à taux réduit de 1% permettant de financer la construction d’une résidence principale jusqu’à 40 000€  dans la limite de 40 % du coût total de l’opération (excepté dans le cadre d’une vente HLM) et d’une accession en Bail réel solidaire).

Prêt accession sociale

Ce type de prêt permet de financer l’achat ou la construction d’une maison ou d’un appartement sans apport. Toutefois, il s’agit d’un dispositif réservé aux foyers modestes et donc plafonné. Son délai de remboursement s’étend de 5 à 30 ans avec intérêts et se destine à des ménages modestes en fonction de la localisation du futur logement.

A quel moment faut-il chercher un financement ?

En théorie, il n’y a pas de moment défini pour chercher un financement pour faire un crédit immobilier.

Dans l’idéal, le plus tôt est le mieux et certains éléments peuvent même mettre toutes les chances de votre côté lors de la formulation de votre offre d’achat :

  • votre simulation de financement (indiquant que vous disposez d’une capacité d’emprunt suffisante) ;
  • une lettre rédigée par le courtier ou la banque à laquelle vous avez fait appel pour prouver la solidité de votre plan de financement.
  • une lettre de motivation.

Néanmoins, la plupart des acheteurs décident de constituer leur plan de financement après la signature du compromis de vente. Par ailleurs, préparer votre dossier d’emprunt à l’avance vous fera gagner un temps précieux.

Nous rappelons qu’il est possible de faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à négocier les meilleures conditions de crédit.

Peut-on renégocier son prêt immobilier ?

La réponse est oui, il est tout à fait envisageable de renégocier son prêt immobilier, surtout si les taux d’intérêts baissent.

A savoir que la renégociation du crédit immobilier est plus simple que le rachat de prêt, qui lui consiste à obtenir des conditions d’emprunt plus favorables auprès d’un établissement concurrent. Renégocier un emprunt immobilier vous permet d’obtenir :

  • une réduction du montant des mensualités restantes (sans modification de durée du crédit) 
  • une diminution de la durée de l’emprunt (et donc, une augmentation du montant des échéances)

Dans les faits, cette opération bancaire vous permet d’ajuster et de rééquilibrer votre budget pour y voir plus clair. Toutefois, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une décision engageante, tout comme la souscription d’un prêt immobilier.

Mise à jour le
Emilie Rapoport est l'auteur de cette page

Rédactrice depuis plusieurs années, Emilie a développé une expertise en assurance, notamment auto et santé.