# Tout ce qu'il faut savoir pour faire un prêt immobilier

## Comment faire un crédit immobilier ?

### Auprès de qui souscrire un prêt ?

Tout d’abord, la **souscription du crédit immobilier** peut se faire auprès de votre banque ou bien d’un établissement concurrent.

En effet, il est possible de **faire un prêt** auprès d’un autre établissement prêteur sans forcément avoir ouvert un compte bancaire au préalable. S’il est possible de s’adresser directement aux banques et de négocier vous-mêmes les taux d’emprunt et les conditions de crédit, nous vous recommandons vivement de **faire appel à un courtier spécialisé en immobilier**.

Ce dernier sera en mesure de vous aider à comparer les offres de prêt et s'assurera de la bonne constitution de votre dossier emprunteur. Il vous accompagnera aussi dans la [comparaison des assurances emprunteur](https://www.hyperassur.com/assurance-pret-immobilier/), une garantie indispensable lorsque vous contractez un crédit.

### Quelles sont les étapes pour souscrire un prêt ?

Un [achat immobilier](https://www.hyperassur.com/assurance-pret-immobilier/pret-immobilier/achat/) se déroule en général en **5 grandes étapes clés** :

1. la recherche du bien idéal ;
2. la formulation de l’offre d’achat ;
3. la signature du compromis de vente ;
4. la recherche de financement et d’assurance emprunteur ;
5. la signature de l’acte authentique de vente et le déblocage des fonds.

## Comment déterminer votre capacité d'emprunt ?

La **capacité d’emprunt** désigne le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter selon vos revenus récurrents, vos charges mensuelles et vos échéances à payer.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, il est possible d’utiliser un **outil de simulation de prêt** ou bien de vous adresser à votre banquier ou un courtier.

A savoir que la banque ne peut pas vous prêter de montant supérieur au **taux d’usure** en vigueur, c’est-à-dire le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous accordent un crédit.

Tout comme le **taux d’endettement** (actuellement plafonné à 35%), qui fixe le niveau de votre dette par rapport à vos fonds propres, le taux d’usure vise à vous protéger d’éventuels abus.

## Quel montant devez-vous emprunter pour financer votre achat immobilier ?

Lors de votre demande d’emprunt, il vous faut fournir un **apport personnel représentant 10 à 20% minimum du capital emprunté.**

*Par exemple, si vous souhaitez emprunter un bien immobilier dont la valeur est de 400 000€, alors il vous faudra fournir un apport personnel minimum de 40 000€ à 80 000€.*

Bien sûr, les conditions diffèrent selon les banques et certaines sont même prêtes à accorder un **prêt à 110% ou prêt sans apport** si votre [profil emprunteur](https://www.hyperassur.com/assurance-pret-immobilier/profils/) est solide et prometteur.

N’oubliez pas que le montant à emprunter comprend bien évidemment le prix du bien à acheter mais aussi des frais comme :

- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de dossier de la banque ;
- les frais de garantie (hypothèque, IPPD, caution…) ;
- les frais de notaire ;
- le [coût de l’assurance emprunteur](https://www.hyperassur.com/assurance-pret-immobilier/calcul/cout/) ;
- les frais éventuels d’installation (déménagement, ameublement…) ;
- le montant éventuel des travaux de rénovation.

Pour obtenir une estimation du capital à emprunter, mieux vaut **faire une simulation de prêt au préalable**.

## Qu'est-ce qu'une offre de prêt ?

L’**offre de prêt immobilier** est un contrat personnalisé selon le profil de l’emprunteur, envoyé par l’établissement prêteur. Il mentionne les informations suivantes :

- le montant du capital emprunté ;
- le TAEG (taux annuel effectif global) ;
- la durée de remboursement du crédit ;
- les modalités de remboursement (dont indemnités de remboursement anticipé) ;
- les droits, obligations et interdictions de l’emprunteur ;
- l’identité des parties et des cautions (le cas échéant) ;
- le coût total du crédit (montant du bien acheté, intérêts, frais annexes)
- la date du déblocage des fonds
- l’échéancier de remboursement.

Par ailleurs, l’offre de prêt comprend également **l’offre d’assurance emprunteur** de la banque, qui prend la forme d’un contrat collectif (appelé [assurance groupe](https://www.hyperassur.com/assurance-pret-immobilier/demarches/contrat-groupe-ou-contrat-individuel/)). Sachez que vous n’êtes nullement dans l’obligation d’adhérer à ce contrat et qu’il vous est possible de **faire une délégation d’assurance**. La seule condition est de respecter les exigences de la banque mentionnées dans la **Fiche standardisée d’informations (FSI)** fournie par cette dernière.

## Quelles sont les aides pour faire un crédit immobilier ?

### Prêt à taux zéro (PTZ)

Ce type de prêt immobilier peut vous être octroyé sous conditions et vous permet de **financer jusqu’à 40% du coût total de votre projet immobilier**. Comme l’indique son nom, le prêt à taux zéro vous permet de ne pas payer d’intérêts bancaires mais aussi de différer votre remboursement selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans.

### Prêt conventionné

Cette aide est accordée pour financer une résidence principale ou effectuer des travaux sans avoir à fournir d’apport personnel. Elle ne prévoit **pas de conditions de ressources spécifiques**. Le prêt conventionné diffère d’un prêt immobilier classique car l’établissement prêteur qui l’accorde doit avoir passé une convention avec l’État.

### Prêt épargne logement (PEL)

Le **prêt épargne logement (PEL)** est un crédit immobilier pouvant être obtenu à partir d’un compte épargne logement ou plan épargne logement. Il s’agit d'un compte réglementé pouvant être **débloqué au terme de 4 ans** **d'épargne**. Ce type de prêt est plutôt avantageux et permet de financer des opérations d'achat ou de travaux dans une résidence principale, secondaire ou à vocation locative saisonnière.

### Prêt action logement

Cette solution s’adresse aux salariés des entreprises privées et agricoles de plus de 10 personnes. Il s’agit d’un **emprunt à taux réduit de 1%** permettant de financer la construction d’une résidence principale **jusqu’à 40 000€ dans la limite de 40 % du coût total de l’opération** (excepté dans le cadre d’une vente HLM) et d’une accession en Bail réel solidaire).

### Prêt accession sociale

Ce type de prêt permet de financer l’achat ou la construction d’une maison ou d’un appartement sans apport. Toutefois, il s’agit d’un **dispositif réservé aux foyers modestes** et donc plafonné. Son délai de remboursement s’étend de 5 à 30 ans avec intérêts et se destine à des ménages modestes en fonction de la localisation du futur logement.

## A quel moment faut-il chercher un financement ?

En théorie, il n’y a pas de moment défini pour **chercher un financement pour faire un crédit immobilier**.

Dans l’idéal, le plus tôt est le mieux et certains éléments peuvent même mettre toutes les chances de votre côté lors de la formulation de votre offre d’achat :

- **votre simulation de financement** (indiquant que vous disposez d’une capacité d’emprunt suffisante) ;
- **une lettre rédigée par le courtier ou la banque** à laquelle vous avez fait appel pour prouver la solidité de votre plan de financement.
- une lettre de motivation.

Néanmoins, la plupart des acheteurs décident de constituer leur **plan de financement** après la signature du compromis de vente. Par ailleurs, préparer votre dossier d’emprunt à l’avance vous fera gagner un temps précieux.

Nous rappelons qu’il est possible de **faire appel à un courtier immobilier** pour vous aider à négocier les meilleures conditions de crédit.

## Peut-on renégocier son prêt immobilier ?

La réponse est oui, il est tout à fait envisageable de **renégocier son prêt immobilier**, surtout si les taux d'intérêts baissent.

A savoir que la **renégociation du crédit immobilier** est plus simple que le **rachat de prêt**, qui lui consiste à obtenir des conditions d’emprunt plus favorables auprès d’un établissement concurrent. Renégocier un emprunt immobilier vous permet d’obtenir :

- une réduction du montant des mensualités restantes (sans modification de durée du crédit)
- une diminution de la durée de l’emprunt (et donc, une augmentation du montant des échéances)

Dans les faits, cette opération bancaire vous permet d’ajuster et de **rééquilibrer votre budget** pour y voir plus clair. Toutefois, gardez à l’esprit qu’il s'agit d’une décision engageante, tout comme la souscription d’un prêt immobilier.