Des exemples concrets et habituels de trouble à la jouissance du locataire
Le propriétaire-bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il lui est ainsi imposé de veiller à ne déranger le quotidien du locataire et de remédier aux vices ou défauts cachés du logement qui n’en permettent plus un usage normal (article 1721 du code civil).
Parmi les troubles souvent rencontrés, en voici quelques-uns :
- Le propriétaire rentre dans le logement quand bon lui semble et sans autorisation du locataire (dans ce cas, il peut se rendre coupable d’une violation de domicile) ;
- Le propriétaire change notoirement la forme du logement loué sans accord préalable du locataire et cet état de fait provoque des désagréments à ce dernier ;
- Un dommage est causé à la façade du bien loué par un entrepreneur sous les ordres du bailleur lors de travaux de rafraîchissement non nécessaires ;
- La présence d’amiante ou d’une autre substance néfaste a été avérée dans le logement ;
- Le logement est envahi par des insectes, des rongeurs ou autres nuisibles ;
- Le propriétaire refuse d’installer une boîte aux lettres ;
- Le propriétaire ne peut pas garantir la présence ou le fonctionnement du système de distribution de l’électricité et de l’eau ;
- Le propriétaire n’a pas été en mesure de garantir l’accès à l’ascenseur ;
- Le logement est envahi par une très mauvaise odeur qui ne résulte pas de l’absence d’hygiène ou d’entretien du locataire.
Sachez toutefois que le bailleur ne peut être tenu responsable en cas de force majeure (inondation, tempête, etc.), de fait d’un tiers (comme le tapage nocturne dû à un voisin) ou si le locataire a commis lui-même une faute.
Quels sont les recours pour le locataire ?
Si vous vous estimez victime d’un trouble de jouissance, essayez d’abord de régler le problème à l’amiable soit avec l’agence immobilière de votre bailleur, soit avec le propriétaire directement. Préférez communiquer au moyen de lettres recommandées avec accusé de réception (LRAR).
En cas de refus ou d’absence de réponse de votre bailleur dans un délai de deux mois, vous aurez la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci aura pour objectif de trouver une solution acceptable pour les deux parties.
Faîtes ensuite très attention à respecter les règles. Le locataire, en cas de trouble à la jouissance de son logement, ne peut en effet se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas payer ses loyers (Cass., Civ 3ème, 31 octobre 1978). Il appartiendra donc au preneur de saisir la juridiction compétente afin qu’il puisse être autorisé par le juge à suspendre ou à consigner les loyers (Cass., Civ 3ème, 30 avril 1980).
Les seules exceptions admises par la jurisprudence apparaissent en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux (Cass., Civ. 3ème, 26 novembre 1990) ou lorsque des travaux de consolidation indispensables ne sont pas entrepris par le bailleur (Cass., Civ. 3ème, 1er mars 1995).
Le locataire est également en mesure de demander au propriétaire par LRAR d’effectuer les travaux nécessaires et de lui verser des dommages et intérêts pour les désagréments survenus sur toute la durée de la location déjà
effectuée, mais aussi sur la durée des travaux à
venir.
Sachez que le ministère du logement a publié un guide sur la notion du logement décent. Ce dernier décrit précisément, et pièce par pièce, toutes les caractéristiques d’un logement décent répondant aux normes en vigueur ainsi que l’ensemble des démarches qu’il vous est possible d’entreprendre si vous estimer que le mot “décence” ne s’applique pas au logement que vous occupez.