Les recours pour trouble de jouissance du locataire

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Des exemples concrets et habituels de trouble à la jouissance du locataire

Le propriétaire-bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Il lui est ainsi imposé de veiller à ne déranger le quotidien du locataire et de remédier aux vices ou défauts cachés du logement qui n’en permettent plus un usage normal (article 1721 du code civil). Parmi les troubles souvent rencontrés, en voici quelques-uns :

  • Le propriétaire rentre dans le logement quand bon lui semble et sans autorisation du locataire (dans ce cas, il peut se rendre coupable d’une violation de domicile),
  • Le propriétaire change notoirement la forme du logement loué sans accord préalable du locataire et cet état de fait provoque des désagréments à ce dernier,
  • Un dommage est causé à la façade du bien loué par un entrepreneur sous les ordres du bailleur lors de travaux de rafraîchissement non nécessaires,
  • La présence d’amiante ou d’une autre substance néfaste a été avérée dans le logement,
  • Le logement est envahi par des insectes, des rongeurs ou autres nuisibles,
  • Le propriétaire refuse d’installer une boîte aux lettres,
  • Le propriétaire ne peut pas garantir la présence ou le fonctionnement du système de distribution de l’électricité et de l’eau,
  • Le propriétaire n’a pas été en mesure de garantir l’accès à l’ascenseur,
  • Le logement est envahi par une très mauvaise odeur qui ne résulte pas de l’absence d’hygiène ou d’entretien du locataire.

Sachez toutefois que le bailleur ne peut être tenu responsable en cas de force majeure (inondation, tempête, etc.), de fait d’un tiers (comme le tapage nocturne dû à un voisin) ou si le locataire a commis lui-même une faute.

Quels sont les recours pour le locataire ?

Si vous vous estimez victime d’un trouble de jouissance, essayez d’abord de régler le problème à l’amiable soit avec l’agence immobilière de votre bailleur, soit avec le propriétaire directement. Préférez communiquer au moyen de lettres recommandées avec accusé de réception (LRAR). En cas de refus ou d’absence de réponse de votre bailleur dans un délai de deux mois, vous aurez la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci aura pour objectif de trouver une solution acceptable pour les deux parties.

Faîtes ensuite très attention à respecter les règles. Le locataire, en cas de trouble à la jouissance de son logement, ne peut en effet se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas payer ses loyers (Cass., Civ 3ème, 31 octobre 1978). Il appartiendra donc au preneur de saisir la juridiction compétente afin qu’il puisse être autorisé par le juge à suspendre ou à consigner les loyers (Cass., Civ 3ème, 30 avril 1980). Les seules exceptions admises par la jurisprudence apparaissent en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux (Cass., Civ. 3ème, 26 novembre 1990) ou lorsque des travaux de consolidation indispensables ne sont pas entrepris par le bailleur (Cass., Civ. 3ème, 1er mars 1995).

Le locataire est également en mesure de demander au propriétaire par LRAR d’effectuer les travaux nécessaires et de lui verser des dommages et intérêts pour les désagréments survenus sur toute la durée de la location déjà effectuée, mais aussi sur la durée des travaux à venir.

Sachez que le ministère du logement a publié un guide sur la notion du logement décent. Ce dernier décrit précisément, et pièce par pièce, toutes les caractéristiques d’un logement décent répondant aux normes en vigueur ainsi que l’ensemble des démarches qu’il vous est possible d’entreprendre si vous estimer que le mot « décence » ne s’applique pas au logement que vous occupez.

A l’origine journaliste spécialisé auto-moto, Damien évolue depuis 2013 dans l’univers de l’assurance. Une question sur un contrat, sur des garanties ou sur des remboursements… il met son expertise au service des internautes. Son objectif : que les assurés soient mieux protégés et deviennent des consommateurs avertis.
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  1. Bonjour,
    Je suis locataire depuis trois mois d’un logement loué via LeBonCoin.fr, suite à une mutation professionnelle. Les photos produites sur le site montraient un appartement en très bon état, lumineux et agréable. Lors des nombreux contacts téléphoniques, le propriétaire a assuré que l’appartement était situé dans une copropriété sécurisée, calme et propre. Or, très rapidement après mon emménagement, j’ai constaté que, bien que l’appartement ait tenu ses promesses, les communs se sont avérés être dégradés, sales, non sécurisés (urines dans l’ascenseur, vandalisation régulière des boîtes aux lettres, querelles fréquentes de certains locataires en pleine nuit, interventions systématiques de la Police, menaces contre les locataires qui osent se plaindre…). Je me vois aujourd’hui dans l’obligation de redéménager et ce, trois mois à peine après mon arrivée. Quels sont mes recours ?

  2. Bonjour,
    merci pour votre question. Si le propriétaire ne vit pas sur place, il se peut qu’il ne soit pas au courant de l’ambiance dans l’immeuble. Le doute est permis et dans ce cas de figure, difficile de lui demander une quelconque réparation. Si vous souhaitez quitter les lieux, vous n’avez d’autre choix que de dénoncer votre bail et attendre les 3 mois de préavis.

  3. Bonjour,
    Je suis locataire depuis plus de 5 ans d’un appartement.
    Depuis juillet 2014 un fissure de plus de 2m est apparue sur le plafond de mon salon, de cette fissure coule régulièrement de l’eau, petite précision je suis au dernier étage…
    Depuis cette date mon propriétaire et l’agence qui s’occupe du bien, sont au courant de la situation.
    Mon propriétaire avait connaissance de cette fissure; car lorsque je l’ai contacté il m’a dit que le problème avait déjà eu lieu quelques années auparavant.
    Je continue de payer mes loyers et charges depuis 3 ans.
    L’agence est intervenue 3 fois sur le toit terrasse mais le problème continu et cela s’aggrave. Mon propriétaire est venu une fois en 2014 constater les dégâts.
    Je déclare un sinistre tous les ans. Mon assurance a enfin mandater un expert cette année.
    Je n’ai perçu aucune indemnisation de mon assurance, car même si des devis ont été faits, les travaux non à cause de l’humidité, de toute façon même avec des réparations le problème serait revenu…
    Quelles indemnités puis-je demander? Quels recours puis-je avoir?
    Merci

  4. Bonjour, merci pour votre question.
    Premièrement, ce n’est pas à votre assurance d’assumer le sinistre mais à celle du propriétaire et/ou syndic. Votre assurance peut en revanche vous aider dans vos démarches. Deuxièmement,difficile d’obtenir une indemnisation de la part du propriétaire sans vous lancer dans une longue procédure et il n’est pas certain que sa responsabilité soit engagée. Si vous estimez en revanche qu’il ne fait pas preuve de bonne foi, il vous est possible de consigner légalement vos loyers avec les caisse des dépôts, ainsi on ne pourra pas vous accuser de ne pas payer vos loyers et cela fera certainement accélérer le dossier du sinistre.

  5. Bonjour,
    Je viens d’emménager depuis deux semaines dans un appartement. Je viens de me rendre compte qu’il est infesté de punaises de lit.
    J’ai acheté beaucoup de produits et essayé de traiter le problème moi-même.
    Un professionnel (conseillé par la mairie de Parie) est venu à mon logement et a pu constater que ces punaises avaient quelques mois (donc elles seraient présentes avant mon emménagement).
    Pour information : tous mes meubles proviennent de chez mes parents qui eux ne sont pas infesté.
    L’agence à laquelle je loue refuse de payer l’intervention d’un professionnel et malgré le fait que je le rappelle que la loi stipule que c’est à la charge du propriétaire, il refuse de me mettre en contact. (j’ai avancé 410 euros pour traiter l’appartement). L’agence me dit qu’elle est très étonnée d’autant plus que nous sommes le seul appartement à en être victime et que les anciens locataires ne leurs ont jamais parlé (les anciens locataires ne sont restés que 8 mois dans l’appartement…)
    Que puis je faire en recours pour me faire rembourser de l’intervention de l’expert?
    Merci d’avance
    Cordialement

  6. Bonjour,
    J’habite un appartement en location. Il y a depuis 6 mois un problème avec la VMC qui se trouve au dessus de notre appartement. Elle produit un vrombissement sourd et continu qui peut faire penser à l’essorage d’une machine à laver en plus grave. Les gestionnaires de la copropriété ont mis plusieurs mois avant de faire intervenir l’entreprise de maintenance qui a résolu le problème pendant 4 semaines environ. Le bruit est toujours présent nous empêchant de dormir. Pensez vous qu’il soit possible de demander un dédommagement pour l’impossibilité de jouir paisiblement de notre logement ?

  7. Bonjour,
    merci pour votre question. Vous êtes en droit de demander un dédommagement, seulement vous vous exposez à uen procédure longue et sans garantie de résultat. Mieux vaut concentrer vos efforts sur la solution du problème de VMC. Pour cela, votre assurance habitation peut vous aider dans vos démarches avec votre propriétaire ou le gestionnaire de l’immeuble.

  8. Bonjour,
    J’occupe en location un appartement datant de 2011. Les canalisations sont régulièrement obstruées pour plusieurs appartements du rez de chaussée. Après 2 interventions, les plombiers constatent un vice de forme. De ce fait mon appart est régulièrement inondé par les eaux usées de mes voisins du dessus, j’ai dû annuler mes vacances et sortir de chez moi est un problème. Puis-je réclamer des dommages et intérêts au proprio ? Je paye régulièrement mon loyer et je vais encore le faire ce mois-ci mais puis-je adresser une lettre au proprio pour lui expliquer tout le préjudice moral ?

  9. Bonjour,

    Je suis locataire depuis un an maintenant dans mon logement et le chemin privé d’accès au logement est en très mauvais état. Des énormes trous se sont creusés au fil des jours ce qui n’arrange pas nos voitures…que puis-je faire pour que le propriétaire m’entende ?

  10. Bonjour,
    Avez-vous contacté votre assureur ? Celui-ci pourra vous conseiller avec une expertise sinistre pour avoir recours à ce problème vis-à-vis de votre propriétaire.

  11. Bonjour, il faut demander conseil à votre assurance habitation pour connaître le recours au niveau de ce chemin privée d’accès.

  12. Bonjour, J’ai une petite question.
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une petite copropriété. Celui-ci est loué par un locataire. Début Janvier (le 13) de cette année, après une petite tempête, un morceau de toiture s’est envolé provocant un trou dans le plafond de mon appartement (celui-ci étant au dernier étage). J’ai été prévenu le 19/01 par l’intermédiaire de l’agence immobilière qui gère la location de l’appartement que mon locataire a dû quitter l’appartement car celui-ci a subit des dégâts (notamment de l’eau qui est entrée par le trou). J’ai donc prévenu mon assurance dès que j’ai été prévenu. Celle-ci m’a dit que c’est l’assurance de l’immeuble qui doit prendre en charge les frais de réparation. A ce jour, je n’ai pas de nouvelles de mon syndic de copropriété concernant les travaux. Je me retrouve sans locataire depuis Janvier avec un Crédit immobilier à rembourser. Savez-vous si je peux me retourner contre mon syndic par rapport au préjudice subit? Merci

  13. Bonjour, merci pour votre question. Nous comprenons bien qu’il s’agit d’une situation délicate avec des enjeux financiers importants pour vous. Une chose est sûre, c’est à l’assurance du syndic de faire en sorte de réparer les dommages. Mais n’hésitez pas à vous rapprochez de votre propre assurance qui au titre de la garantie recours/défense va vous aider dans les démarches pour faire accélérer les travaux. Votre assurance peut également prendre contact avec celle du syndic pour « faire bouger les choses ». Pour vos loyers en revanche, de notre point de vue il sera difficile d’impliquer le syndic, là encore c’est votre assurance qui va vous conseiller et vous dire s’il est possible ou non d’obtenir une indemnisation.

  14. Bonjour, j’ai emménagé dans une maison en juin 2016 en passant par une agence. Un soir en rentrant de ma soirée vers 23h, courant juillet 2016, je me suis retrouvé avec le sol rempli d’asticot type mite alimentaire. J’ai procédé a une désinfection entière de la maison. Par la suite 1 souris par ci par la passant par le garage. J’ai mis des pièges ainsi que des graines anti rongeurs. Encore une souris aperçu hier soir et passé dans ma cuisine derrière mon frigo et à fait la java dans toute la maison ( canapé, placard, dressing ). Excréments à l’appuie 🙁 . Depuis juin 2017 les mites alimentaires (et textiles en prime) sont de retours. Rebelote désinfections !!! je croule sous les frais des produits des boites alimentaires et la nourriture que j’ai du jeté. Et pour finir les araignées…chaque soir et matin ce sont des défilés dans mon salon et le hall d’entrée. Je suis contraint de gardé toutes fenêtres et portes fermées. Malgré ça les insectes et rongeurs persistes. Mon états de santé se dégrade. je ne peux profité ainsi que mon chien de la maison. Je me suis plaint a l’agence immobilière qui ne veut rien prendre a ça charge me dit que mon intérieur doit être mal entretenu donc c’est a ma charge. quel recours puis je avoir svp ? la situation n’est plus possible …

  15. Bonjour, il s’agit d’une situation difficile et il semble que l’agence ne joue pas son rôle. Faire constater par un huissier est une solution pour dégager votre responsabilité et ensuite mettre en demeure l’agence et/ou le propriétaire. Dans vos démarches, votre assurance habitation et votre assureur peut vous aider obtenir une indemnisation ou au moins une solution au problème (garantie défense recours).Enfin, il existe toujours la procédure de consignation de vos loyers qui en principe permet de débloquer une situation. Essayez aussi de contacter votre propriétaire, peut-être n’est-il pas tenu au courant par l’agence.

  16. Bonjour,
    Nous avons emménager dans notre appartement au mois d’avril, depuis j’arrête pas de me gratter j’ai donc cru me faire piquer par des moustiques. Mais plus les jours passent, plus les boutons arrivaient j’ai donc décider d’allée à la pharmacie, le pharmacien m’as dit que c’était des punaises de lit, jai donc appeler mon Proprietaire m’as dit qu’il savait qu’il en avait avant mais qu’il avait tout désinfecté. Il as néanmoins remis des produits qui n’as toujours pas fonctionner.. Donc j’aimerais savoir ce que je pourrais faire car j’ai beaucoup de mal à dormir la nuit.. Et le gros soucis est que j’en ai dans mon matelas, mon canapé et mon lit.. Doit qu’il rembourser mes meubles ? Nous envisageons de déménager mais je ne peux pas tout racheter pour que les punaises de lit me suivent pas..
    merci de votre réponse par avance

  17. Bonjour, il est fort possible que votre cas ne soit pas isolé dans l’immeuble et dans ce cas-là c’est à la copropriété d’agir. En tant que locataire, vous avez une assurance habitation, celle-ci ne vous indemnisera pas mais pourra vous conseiller dans les éventuels démarches et recours. Pour obliger le propriétaire à agir, il y a toujours la solution de la consignation de vos loyers.

  18. Je suis copropriétaire/bailleur.
    J’envisage relouer un appartement dont 1 voisin copropriétaire
    est à l’origine de nuisances sonores.
    Lors de la précédente location, je lui est adressé une LRAR qui m’est revenu non réceptionnée….
    J’ai également envoyé une LRAR au syndic de la copropriété, cette dernière a été réceptionnée, mais pas de nouvelle….
    Je dois normalement la jouissance paisible à mon nouveau locataire….
    Que puis-je faire…..?

  19. Bonjour, c’est en effet au syndic d’essayer de calmer le copropriétaire bruyant. N’hésitez pas à le relancer plusieurs fois et mettez-le devant ses responsabilités en public lors de la prochaine réunion de copropriété. Vous n’êtes pas non plus responsable des nuisances d’un voisin et votre locataire peut très bien faire un signalement à la police.

  20. Bonjour , locataire d une maison depuis avril 2017 en travaux. Voilà le problème je paye mon loyer depuis, j ai accès à toute les pièces y compris le salon don les murs sont vétuste et le compteur électrique est accroché dans le vide… la propriétaire se daigne a faire les travaux (3murs a refaire placo/ rail/ laine de verre et le plafond pareil ) ellerepousse a chaque fois les travaux ( imprévu /faute de moyen/problème de santé et j en passe et des meilleures! ) que faire?

  21. Bonjour, les travaux engagés semblent concerner le minimum vital (isolation, électricité) et non des considérations esthétiques. Votre situation rentre parfaitement dans le cadre d’une consignation de loyer auprès de la caisse des dépôts. Avant de lancer la procédure, agiter simplement cet outil suffira certainement à débloquer la situation.

  22. Bonjour,
    Depuis notre emménagement 27/07/2017, nous avons constatés et signalés avec mon mari, une odeur nauséabonde émanant de la salle d’eau / WC…
    Mails et relances auprès du syndic, et de l’agence qui nous a loué ce T2,
    Depuis plus de 2 mois rien n’est fait, ou presque… on nous dit que :
    – le propriétaire aurait prévenu le propriétaire, et le syndic
    – le syndic aurait demandé l’intervention de la SAM

    Nous sommes toujours dans l’attente d’être contactés par cette dernière, pour un test fumigène…

    Quel recours avons nous pour faire avancer les choses et pour stopper ces odeurs une bonne fois pour toute selon vous ?

    Cordialement,

  23. Bonjour, pour les odeurs nous n’avons pas de solution, en revanche une procédure de consignation de votre loyer pourrait faire bouger les choses.

  24. bonjour,
    je viens de demenager dans un nouvel appartement situé a rue degas dans le 16 arr. sauf que j’ai découvert que l’appartement est brouillant, a cause des motos des voitures et surtout un chantier juste a coté de l’immeuble. je dors plus depuis que je suis dans cet appartement. Aussi les fenêtres laissent passer le froid vu que il y a un jeu dans les cadres des fenêtres.
    de ce fait la température dans la salle de bain et la cuisine n’est pas la mème que celle dans l’entrée. sans oublier l’ascenseur qui fait du bruit…
    j’ai demandé au propriétaire de faire du double vitrage il a refusé… je pense partir le plutot possible.
    dans ce cas puis je demander un dédommagement?

    par avance merci.
    help
    est ce que

  25. bonjour,
    je viens de louer via une agence, il y a 10 jours, une petite maison . Lors de la visite, il faisait beau chaud la maison était ouverte pas d’odeurs présente. Depuis mon aménagement une odeur d ‘égout, je pense, est omniprésente au lever, au retour du travail. j ‘ai depuis des mots de tête. je ne peut profiter pleinement de mon logement. je pense même déjà à déménager.
    je souhaitais savoir quels étaient mes droits ? ceux du propriétaire ? puis je bénéficier un délai de préavis plus court? qu’ elles démarches dois je faire auprès de l’agence?
    merci
    PS: je chauffe, j ai remplis les siphons, mis des abordeurs d humidité…

  26. bonjour.
    je suis locataire et depuis 3 ans mon double vitrage s’est déterioré laissant passer de l’humidité entre les deux vitres et laissant des traces qui s’accentuent à chaque hiver ! un 1er courrier LRAR à cette date à mon agence de location puis un second il y a 4 mois environ ainsi que 2 visites physiques ne suffisent toujours pas ! quel recours? dois je en informer mon assurance habitation ?dois je déplacer un expert ,comment en trouver un ? cordialement merci.

  27. Bonjour, commencez par contacter votre propriétaire, celui-ci n’est peut-être pas tenu au courant de la situation par l’agence. Contactez également votre assurance qui n’effectuera aucune prise en charge mais vous aidera dans les démarches pour obtenir gain de cause.

  28. Bonjour, pour partir et récupérer votre caution vous devez respecter le préavis qui doit être d’un mois car logement situé dans Paris. En revanche vous ne pouvez espérer un dédommagement.

  29. Bonjour.
    Le locataire de ma mère (qui habite son rez de chaussée) ne paye plus ses charges depuis le printemps (eau + électricité), ni le loyer depuis septembre.
    En septembre, il a poussé à bout le compagnon de ma mère à force de poubelles répandues dans le jardin par le vent, de chien non contrôlé avec déjections dans tout le jardin et menaces suite au passage de l’huissier pour commandement de payer + lettre à la caution (sa mère)… Le ton est monté au point qu’ils se sont dégradés mutuellement et à tour de rôle leurs scooters respectifs, baie vitrée, fils d’antenne (un film) ! Ma mère actuellement hospitalisée pour dépression, je ne sais comment m’y prendre pour obtenir une expulsion que l’on pourrait mettre en oeuvre dès la fin de la trêve hivernale… Sachant que le locataire va essayer de brouiller les pistes d’un juge en argumentant sur les troubles de jouissance. Par avance merci de votre retour.

  30. Bonjour,
    Çà fait une semaine que j’ai loué un studio, qui paraissait dans un bon état général lors de la visite. Lors de l’état des lieux, j’ai remarqué qu’il y avait beaucoup de choses en mauvais état et donc à réparer ou à remplacer (convecteur, joints, douchette, grille siphon, serrures…).
    Après avoir eu les clefs, j’y suis allé pour nettoyer et grande surprise, il y avait un rat et en plus le studio donne sur une cour ou il y a plusieurs boites raticides. J’ai appelé l’agence pour exposer le problème et elle a fait venir une société, le technicien a trouvé dans le studio une boite contre les souris et d’autres contre les blattes (les boites étaient posées dans le meuble sous évier qui était vraiment sale).
    J’ai d’ailleurs toujours pas occupé les lieux, car je suis phobique et aux blattes et aux rongeurs et mis à part ça, ces derniers constituent un véritable danger pour la santé de l’homme.
    J’ai rencontré l’ancien locataire qui dit qu’il y avait un rat ou des rats lorsqu’il était la bas aussi.
    Pour couronner le tout, j’ai remarqué que le studio était très humide (confirmée par l’ancien locataire qui m’a même envoyé des photos des murs avant qu’ils ne soient peint) , ce qui constitue un grand problème pour moi qui suis asthmatique.
    Donc j’aimerais savoir s’il vous plait, s’il est possible d’annuler le contrat. Si je dois essayer de régler le problème à l’amiable avec l’agence ou bien contacter la préfecture directement pour logement non conforme?

  31. Bonjour, en effet le dialogue avec l’agence est à privilégier et s’il n’est pas possible vous pouvez faire appel au défenseur des droits. Après si c’est une question de santé, mieux vaut chercher un logement plus sain.

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