Appartement ou maison, résidence principale ou investissement locatif… Quel que soit votre projet immobilier, l’achat d’un bien engage une somme d’argent importante et peut être source de stress. Avant de s’engager, il est important de vérifier que cet achat répond bien à vos attentes et que vous en capacité de le financer. Voici les 5 questions à se poser avant un achat immobilier !
1. Achat résidentiel ou locatif ?
La première question à se poser est la raison de l’achat : êtes-vous à la recherche de votre nouveau logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un bien à mettre en location ? L’approche est en effet différente selon votre réponse à cette question.
En effet, l’acquisition d’un bien locatif doit être rapidement rentable et financer le crédit immobilier par les loyers perçus. La recherche, le paiement et les délais sont donc différents de l’achat d’un bien destiné à votre habitation principale.
Les conditions d’emprunt pourront également varier, notamment en ce qui concerne l’assurance emprunteur : cette couverture est indissociable du crédit immobilier et sera exigée par la banque avant l’octroi du prêt. Pour un investissement locatif, les garanties demandées sont moindres (garantie décès et PTIA) et le prix de l’assurance est donc moins élevé. Pour un achat résidentiel, les garanties sont plus étendues, ce qui influe directement sur le tarif.
(Contrairement à ce qu’on pourrait penser, l’assurance de prêt représente jusqu’à un tiers du coût total du crédit !)
2. Type d’achat : appartement ou maison, neuf ou ancien…
Une fois que vous savez l’usage que vous souhaitez faire du bien, vous devez identifier le type de logement que vous recherchez :
- Préférez-vous une maison, un appartement, un rez-de-jardin ?
- Achetez-vous un logement neuf ou privilégiez-vous le charme de l’ancien ?
- Etes-vous prêt à faire des travaux ou le bien doit-il être rapidement habitable ?
Les logements neufs présentent l’avantage de ne pas avoir de frais de notaire et de bénéficier des dernières normes en termes de matériaux et d’isolation. Par exemple, un bien disposant du label BBC (Bâtiment Basse Consommation) est plus cher à l’achat mais moins coûteux en énergie : c’est un investissement sur le moyen ou long terme.
A l’inverse, acheter dans l’ancien ou un bien nécessitant des travaux est souvent moins onéreux mais il faut prévoir un délai et des coûts supplémentaires pour réaliser des travaux. Et dans ce cas, il convient de s’interroger aussi sur l’enveloppe à allouer à ces aménagements, s’il s’agit de gros œuvre ou d’un coup de peinture, etc.
Ce sont autant de questions à considérer avant d’entamer des recherches.
3. Quand, comment et où acheter ?
La période d’achat peut avoir des répercussions sur le prix de l’immobilier mais aussi sur le coût du crédit, mais il est malheureusement très difficile de deviner les bonnes périodes à l’avance. En général, les périodes les plus propices à l’achat du printemps au début de l’été, puis à l’automne. Les vacances de Noël et d’été proposent souvent moins de biens à l’achat.
Il faut aussi déterminer la méthode de recherche, si vous souhaitez passer par une agence immobilière ou privilégier la vente de particulier à particulier. Cela peut entraîner des différences car les agences prennent des commissions sur la vente mais le prix du marché chez les particuliers est légèrement plus élevé.
Enfin, la question du lieu et du quartier est encore plus capitale car de là va dépendre l’accès aux commerces, aux transports et aux écoles. Comme vous vous en doutez, un bien situé dans un quartier prisé et bien desservi coûte plus cher qu’un logement similaire dans un secteur moins recherché.
4. Comment financez-vous le bien ?
Quel est votre apport pour l’achat du bien ? La banque prêteuse exige généralement que votre apport couvre au moins les frais de notaire mais plus il est conséquent, plus les conditions du prêt immobilier vous sont favorables. Si vous êtes un travailleur indépendant, un apport important est gage de confiance pour la banque, qui sera plus encline à vous accorder un crédit.
Quelle est votre capacité d’emprunt ? Pour déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter, l’établissement bancaire étudie vos revenus et vos charges. Si vous avez déjà un crédit en cours, celui-ci sera pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. De la même façon, un emprunteur seul aura forcément une capacité d’emprunt plus réduite que s’il avait un co-emprunteur. Dans tous cas, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35%, en incluant les cotisations d’assurance de crédit.
Selon l’apport disponible, la capacité d’endettement et le budget général, le prix plafond du bien à rechercher sera différent.
Notez également que des aides financières sont disponibles :
- le prêt action logement à 1%, destiné aux salariés
- le prêt catégoriel, pour les fonctionnaires
- le prêt épargne logement (sous souscription à un PEL)
- etc.
5. Quels sont les frais connexes ?
Pour déterminer votre budget immobilier, vous devez prendre en considération l’ensemble des frais inhérents au futur bien immobilier et à son achat :
- frais de notaire (absents si vous achetez dans le neuf)
- coût du crédit (taux d’intérêt, frais de dossier, frais de caution…)
- assurance de prêt (exigée pour tout crédit immobilier)
- travaux éventuels
- assurance habitation
- coût de l’énergie
- etc.
Nous vous recommandons de faire jouer la concurrence pour votre crédit immobilier : demandez des simulations à plusieurs banques et en ligne pour obtenir les meilleures conditions.
De la même façon, simulez vos devis d’assurance emprunteur pour faire des économies. Vous pouvez aussi utiliser un comparateur d’assurances pour votre assurance multirisque habitation.