Assurance prêt
Les garanties en assurance prêt immobilier
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L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?
En théorie, aucune loi n’impose la souscription d’une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier. Néanmoins, dans les faits, la banque exige une assurance de prêt pour se protéger dans le cas où l’emprunteur ne serait plus capable de rembourser son emprunt. De fait, si elle n’est pas obligatoire, l’assurance emprunteur est indispensable pour se voir accorder un crédit immobilier.
L’assurance de prêt immobilier prend en charge le remboursement du crédit, dans la limite des risques couverts et des conditions du contrat d’assurance. L’assurance protège donc l’établissement prêteur mais également l’emprunteur et sa famille, qui n’aura pas à supporter le poids du crédit en cas d’accident de la vie.
Que couvre l’assurance de prêt immobilier ?
L’assurance de crédit immobilier intervient si l’assuré décède, devient invalide ou n’est plus en capacité de travailler. En fonction du profil de l’emprunteur et de l’usage du bien (achat résidentiel ou investissement locatif), les garanties exigées par la banque sont plus ou moins étendues. Les prises en charge varient aussi en fonction du contrat souscrit.
Bien comprendre son assurance de prêt : les différentes garanties
| Garantie | Situation et indemnisation | Résidence principale ou secondaire | Investissement locatif |
|---|---|---|---|
| Décès-PTIA | Les contrats d’assurance emprunteur couvrent systématiquement ces risques. L'assurance rembourse le capital restant dû en cas de sinistre. | Obligatoire | Obligatoire |
| Invalidité Permanente Totale | Taux invalidité > 66%. Rembourse le capital restant dû à la banque. | Obligatoire | Facultatif |
| Incapacité Temporaire Totale de travail | Prend en charge les échéances de crédit en cas d'arrêt de travail supérieur à 90 jours. | Obligatoire | Facultatif |
| Invalidité Permanente Partielle | Taux invalidité entre 33 et 66%. Rembourse le capital restant dû à la banque. | Selon la banque | Facultatif |
| Maladies Non Objectivables | Pathologies psychologiques ou du dos. Prend en charge les mensualités de crédit. | Facultatif | Facultatif |
| Perte d'emploi | Prend en charge les mensualités de crédit en cas de licenciement de l'assuré. | Facultatif | Facultatif |
Attention :
Avant de signer votre contrat d’assurance, vérifiez bien:
- les niveaux de garanties
- les conditions de couverture
- le délai de carence et le délai de franchise
- le mode d’indemnisation
- les exclusions de garanties
Vous trouverez toutes ces informations dans les conditions générales du contrat proposé. Notre comparateur d’assurance de prêt immobilier peut également vous aider à y voir plus clair.
Peut-on choisir son assurance emprunteur ?
L’organisme prêteur propose systématiquement son assurance de prêt immobilier à l’emprunteur (contrat groupe). Les formalités sont plus simples mais les tarifs de la banque sont rarement compétitifs.
Or, vous n’êtes pas contraint de souscrire l’assurance proposée par la banque.
Pour décrocher le meilleur taux d’assurance prêt immobilier, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et se tourner vers un assureur externe (loi Lagarde, 2010). Ce dernier lui proposera un contrat individuel, souvent moins cher car réalisé sur mesure, en s’appuyant sur la fiche standardisée d’information (FSI). On parle alors de délégation d’assurance.
Réalisez des économies grâce à la délégation d’assurance emprunteur
| Assureur | Prime mensuelle* | Économies mensuelles estimées** | Garanties | Contrat | En savoir plus |
|---|---|---|---|---|---|
 | 8,66 € | 54,67 € | Décès - PTIA IPT ITT | Assurance de Prêt Flex (intermédiaire) | |
| | 10,06 € | 53,27 € | Décès - PTIA IPT ITT IPP | Assurance de Prêt Flex (optimum) | |
 | 12,40 € | 50,93 € | Décès - PTIA IPT ITT | Offre Paréo (intermédiaire) | |
 | 13,27 € | 50,06 € | Décès - PTIA IPT ITT | Cardif Libertés Emprunteur (intermédiaire) | |
| | 13,89 € | 49,44 € | Décès - PTIA IPT ITT IPP | Offre Paréo (optimum) | |
 | 14,31 € | 49,02 € | Décès - PTIA IPT ITT | Aésio Protection Emprunteur (intermédiaire) |
*Simulation réalisée en février 2021. Salarié non cadre âgé de 31 ans, résidant dans le 75, non fumeur et ne présentant aucun risque médical ou professionnel souhaitant assurer son nouvel emprunt pour une résidence principale avec un capital emprunté de 200 000 € et un taux de crédit à 1% sur une durée de 20 ans.
**Estimation réalisée à partir d’un taux moyen des assurances bancaires à 0,38%, soit une prime totale de 15 200€ et une prime mensuelle de 63,33€.
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| Assureur | Notre avis | Découvrir |
|---|---|---|
| | L'offre d’Alptis propose 3 niveaux de couverture aux tarifs particulièrement compétitifs avec de solides garanties. | Détail assureur |
| | Aésio Protection Emprunteur propose 3 niveaux de couverture avec des garanties offrant une protection complète. Option possible pour des pathologies du dos et psychiatriques. Formalités médicales allégées et simplifiées. | Détail assureur |
 | L'offre APICIL assure des prêts personnels et professionnels, garantissant tous deux la totalité des risques (Décès, PTIA, ITT, IPT, IPP). | Détail assureur |
| | April propose différentes gammes spécialisées (selon l’âge ou le projet) avec plusieurs niveaux de couverture. Accompagnement efficace et professionnel. | Détail assureur |
 | L'offre GENERALI (en partenariat avec Zen Up) propose des niveaux de couverture à des tarifs très compétitifs, à la fois en capital initial et en capital restant dû. Accompagnement efficace. Processus d'adhésion électronique simple, facile et rapide. | Détail assureur |
| | L'offre de Cardif inclut une enveloppe de prestations de services d'assistance à la personne de 2 000 €. | Détail assureur |
 | L'offre Emprunteur par CSF propose un niveau de couverture avec des cotisations d'assurance connues à l'avance et fixes sur toute la durée du prêt. | Détail assureur |
 | L'offre ZEN UP propose différentes gammes de produits avec des tarifs parmi les moins chers du marché, qu’il s’agisse d’un changement d'assurance ou d’un nouvel emprunt. Équipe spécialisée disponible 6j/7. Accompagnement personnalisé pour chaque emprunteur. | Détail assureur |
Quel est le coût d’une assurance de prêt ?
Critères pris en compte dans le calcul du prix de l’assurance de prêt
Il y a autant de prix que de profils emprunteurs !
Le coût total de l’assurance de prêt immobilier varie en fonction du montant emprunté, du taux d’assurance, de la quotité ou du niveau des garanties.
Les risques présentés par l’assuré influencent aussi fortement le prix de l’assurance de prêt immobilier :
- âge
- état de santé (malade, fumeur…)
- activité professionnelle (métier à risques)
- pratique d’un sport ou loisir à risques
Profils à risques en assurance emprunteur
En fonction de vos réponses, l’assureur peut considérer qu’il prend un risque à vous couvrir. Par exemple : vous êtes pompier, souffrez d’une maladie chronique ou pratiquez l’escalade à haut niveau. Dans ce cas, il peut décider de :
- refuser de vous couvrir : il existe des assureurs spécialisés sur certains profils à risques, faites appel à un courtier.
- appliquer une surprime : il accepte de vous couvrir mais vous paierez plus cher votre assurance.
- exclure certaines garanties : vous ne serez alors pas couvert si un sinistre intervient dans la situation définie au contrat (il est possible de racheter une exclusion de garantie).
Fausse déclaration en assurance de prêt immobilier : quels risques ?
Soyez honnête dans vos réponses ainsi qu’au moment de compléter votre questionnaire de santé.
Si vous mentez dans le but d’obtenir un taux d’intérêt plus bas, cela pourrait rapidement se retourner contre vous. Si l’assureur se rend compte que vous avez fait une fausse déclaration, il peut résilier votre contrat ou majorer votre prime.
Quand et comment changer d’assurance de prêt immobilier ?
La législation a évolué ces dernières années, facilitant ainsi le changement d’assurance emprunteur en cours d’emprunt.
Résilier et changer de contrat après la signature du prêt
| Quand ? | Loi | Préavis | Comment ? |
|---|---|---|---|
| La première année, dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt | Loi Hamon | 15 jours avant la date anniversaire du contrat | Envoyer à la banque : lettre de résiliation, nouveau contrat signé et conditions générales du nouveau contrat |
| Chaque année, à la date anniversaire du contrat | Loi Sapin II - Amendement Bourquin | 2 mois avant la date anniversaire du contrat | Même procédure |
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Changer d’assurance de prêt immobilier est gratuit.
Si vous souhaitez faire une délégation d’assurance, votre nouveau contrat doit présenter des garanties équivalentes ou supérieures à celles de votre ancien contrat.
Principaux motifs de refus :
- Le nouveau contrat ne respecte pas l’équivalence des garanties
- Vous n’avez pas respecté le préavis
- Vous n’avez pas transmis l’ensemble des documents à la banque
Emprunter à deux : comment répartir l’assurance emprunteur, quotité 50 ou 100 % ?
Si vous faites un crédit immobilier à deux, vous devez choisir la quotité d’assurance. Chaque co-emprunteur souscrit une assurance de prêt qui couvrira une part du capital emprunté. Ainsi, si l’un des co-emprunteurs décès ou devient invalide, l’assurance remboursera le prêt dans la limite de cette part.
Pour déterminer la quotité, vous devez prendre en compte :
- la capacité de remboursement de chacun
- le niveau de protection que vous souhaitez
- et le budget que vous pouvez consacrer à l’assurance
Assurer son prêt immobilier à 200% correspond à la couverture maximale mais coûtera aussi deux fois plus cher que si vous l’assurez à 100%.
Comparateur d’assurance de prêt immobilier : comment trouver la meilleure offre ?
Grâce à notre simulateur d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez comparer gratuitement (et sans engagement) les devis. Parmi ses partenaires, Hyperassur compte 8 assureurs leaders, reconnus pour leur expertise et leurs tarifs compétitifs en assurance emprunteur.
En une seule demande sur le comparateur, vous obtenez une dizaine de tarifs personnalisés. Vous pouvez mettre facilement en perspective les prix et les niveaux de garantie, et trouver ainsi la meilleure offre.
En savoir plus : trouvez votre assurance de prêt immobilier en 5 étapes.
Y a-t-il une limite d’âge dans l’application des garanties assurance emprunteur ?
Oui mais l’âge limite peut varier d’un assureur à l’autre. Reportez-vous aux conditions générales de votre contrat pour en savoir plus. En général, les garanties invalidité et incapacité de travail cessent à partir de 67 ans. Quant à la garantie décès, c’est entre 85 et 90 ans.
Délai de carence et délai de franchise en assurance de prêt : qu'est-ce que c'est ?
Délai de carence : c’est le laps de temps qui sépare la souscription du contrat d’assurance de sa prise d’effet. Ce délai est incompressible et vous ne pourrez prétendre à aucune indemnisation.
Délai de franchie : certaines garanties incluent un délai de franchise : cela signifie que, suite à un sinistre, l’assurance n’intervient qu’à la fin de ce délai. Par exemple, pour la garantie ITT, le délai de franchise est généralement de 90 jours.
J’ai deux prêts immobiliers : comment faire ma délégation d’assurance ?
Vous pouvez changer d'assurance emprunteur en suivant la même procédure que pour un seul prêt. Au moment de remplir le formulaire pour votre banque, pensez à bien faire figurer les deux prêts. Dans le cas contraire, la banque refusera votre demande de délégation.
Je change d’assurance de prêt immobilier : quel montant dois-je faire figurer sur ma délégation d’assurance ?
Vous devez indiquer le capital restant dû à la date d’effet du contrat (et non le capital au moment où vous effectuez votre demande). Par exemple, si vous envoyez votre demande de délégation en février pour une prise d’effet en mai, vous devez indiquer le capital restant dû en mai.
Ma situation personnelle ou professionnelle a évolué : dois-je le déclarer à l’assureur ?
Oui car le calcul du prix de votre assurance prend en compte les risques associés à votre profil d’emprunteur. Ainsi, si vous arrêtez de fumer, les risques sont moins élevés et votre prime d’assurance devrait baisser. Changer d’assurance peut aussi être intéressant dans ce cas. Inversement : si vous devenez agent de sécurité (profession à risques), vous devez le déclarer car les risques sont plus élevés. Sinon, en cas d’accident durant l’exercice de vos fonctions, l’assurance pourrait refuser de vous couvrir.
Quel est l’impact du rachat de crédit sur l’assurance emprunteur ?
Le rachat de crédit, ou restructuration des prêts, consiste à rassembler et solder ses dettes pour n’avoir affaire qu’à un seul créancier. L’emprunteur pourra souscrire le contrat d’assurance proposé par l’organisme racheteur ou se tourner vers un assureur indépendant.
*source : rapport ACPR, 2018. Économies estimées entre 6500 et 15 000€ sur la durée du prêt.
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