Zen’up vous dit tout sur l’assurance de prêt !
Aujourd’hui, nous vous proposons de profiter de l’expertise de Zen’Up, courtier-comparateur spécialiste en assurance de prêt et partenaire de Hyperassur ! Emmanuel Bruneau, expert en assurance depuis plus de 10 ans et co-fondateur de Zen’up, a accepté de répondre à toutes nos questions en matière d’assurance emprunteur : garanties, obligations vis à vis de la banque, cadre réglementaire…
En comprenant mieux ce produit, vous aurez toutes les clés pour réaliser de véritables économies sur le montant de votre prêt !
Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?
Emmanuel Bruneau (EB) : L’assurance emprunteur est une assurance qui couvre les risques contre le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’arrêt de travail et l’invalidité. Sa souscription est exigée par les banques pour l’octroi d’un prêt immobilier.
Est-elle obligatoire pour un prêt ?
EB : Au sens juridique, elle n’est pas obligatoire pour un prêt, mais elle est exigée dans la plupart des cas par une banque pour l’octroi d’un prêt immobilier.
Pourquoi ?
EB : Cette assurance permet de protéger la banque pour le remboursement du prêt, en cas de décès ou d’arrêt de travail ou d’invalidité de l’assuré. Elle protège donc à la fois l’emprunteur et l’organisme prêteur.
Qui est couvert par cette assurance et comment ?
EB : L’assurance emprunteur couvre l’emprunteur contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité totale de travail.
Toutes ces garanties sont-elles comprises dans l’assurance de prêt ?
EB : Cela dépend surtout du projet. Pour une résidence principale, les garanties exigées sont généralement assez complètes. La banque va en effet demander du décès, du PTIA, arrêt de travail et invalidité voire d’autres options.
Pour un prêt concernant un projet locatif, comme des revenus sont perçus par le biais de la mise en location, la plupart des banques ne vont exiger que le décès et le PTIA.
Certains profils sont-ils considérés plus risqués pour la banque ?
EB : Oui, en fonction de la profession. Par exemple quelqu’un qui exerce une profession à risques va être considéré comme « plus risqué », parce que le risque de sinistre est plus important.
Donc, ces personnes pourront être soit majorées et acceptées sur toutes les garanties, soit l’assureur pourra refuser certaines garanties parce que la profession est trop risquée. L’assureur peut par exemple dire qu’il refuse d’assurer telle personne pour l’arrêt de travail, parce que le risque est trop important.
Qu’en est-il des personnes ayant déjà eu une maladie grave ?
EB : En effet, il y a le risque professionnel, mais aussi celui lié aux situations médicales. Une sélection médicale est effectuée pour tous les profils. Quelqu’un qui déclare des antécédents en fonction de ce qu’il a eu, va être potentiellement soit majoré au niveau de la tarification, soit être exclu. C’est-à-dire que l’on va exclure sa pathologie de certaines garanties pour le contrat. Dans ce cas, ce sera à la banque de dire si elle accepte ou non ces conditions de couverture.
Une fois assuré, est-ce qu’il est possible de changer d’assurance de prêt ?
EB : Il existe plusieurs cas de figure.
Tout d’abord, la loi Hamon : cette loi permet au consommateur de changer d’assurance de prêt, dans les 12 premiers mois de son crédit. Dès l’instant où la nouvelle assurance comporte des garanties équivalentes à celles souscrites auprès de la banque, cette dernière n’a pas le droit de refuser.
Ensuite, nous avons la loi Bourquin : entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Elle permet de résilier son assurance de prêt tous les ans, à l’échéance annuelle.
Comment est définie l’échéance annuelle de son contrat bancaire ?
EB : La date qui fait référence est celle de la signature de l’offre de prêt. Si j’ai signé mon offre de prêt le 12 juin 2015, mon échéance annuelle tombe à cette date et je peux en changer tous les ans le 12 juin.
Est-il préférable de privilégier l’assurance de la banque, ou de la déléguer ?
EB : En fait, plus on est jeune et, en principe, en bonne santé, plus on a intérêt à prendre une assurance déléguée. En effet, l’écart de tarif est tel que l’on va payer beaucoup moins cher son assurance de prêt lorsqu’on est dans cette situation.
À partir d’un certain âge, ou si jamais on a des antécédents médicaux à déclarer, il est important de faire l’étude et de regarder dans quelles conditions il est possible d’être accepté par la nouvelle assurance.
Il est alors primordial de comparer les prix et les conditions de garanties. En effet, si jamais la nouvelle assurance emprunteur exclue certaines pathologies, alors qu’initialement celles-ci étaient prisent en charge par l’assurance de sa banque, cela ne vaudra pas le coup de changer.
Ma banque peut-elle refuser mon prêt ?
EB : Non, en théorie ce risque n’existe pas. La loi Lagarde dit qu’à partir du moment où l’on propose des garanties-emprunteur équivalentes à celles de la banque, celle-ci n’a pas le droit de refuser le prêt. Cependant, dans les faits, un rapport de force peut persister.
Existe-il une façon de se couvrir envers cela ces pratiques?
EB : Pas vraiment… nous conseillons aux prospects confrontés à ce genre de situation de prendre l’assurance de prêt de leur banque. Une fois l’offre de prêt signée, vous pouvez effectuer le changement d’assurance.
Tout à l’heure, nous avons parlé de l’amendement Bourquin. Pourquoi est-il bénéfique pour les consommateurs, selon vous ?
EB : Il est bénéfique pour les consommateurs parce que la loi Hamon était restrictive. Je ne pouvais en effet changer mon assurance de prêt que dans les 12 mois qui suivaient la signature de l’offre de prêt. Si j’avais laissé passer ce délai, j’étais obligé de conserver l’assurance de la banque pendant toute la durée du crédit.
La demande a-t-elle évolué ?
EB : Depuis la loi Hamon et Bourquin, et tous les bénéfices qu’elles apportent aux assurés, nous constatons effectivement une hausse de la demande de changement d’assurance emprunteur.
Concernant le changement d’assurance-emprunteur, quelle est la meilleure alternative: s’adresser à un cabinet de conseil ou effectuer les démarches seuls ?
EB : Le mieux est quand même de se faire accompagner. En fonction de la banque, les garanties exigées sont différentes. Par exemple, la Caisse d’épargne ne demande pas les mêmes niveaux de garanties que la Société Générale.
Or, ces informations sont méconnues du grand public. En tant que spécialiste, nous pouvons conseiller la personne en fonction de sa banque pour tel ou tel niveau de garanties.
Concrètement, le prospect nous communique le nom de sa banque et le montant de ses tableaux d’amortissement. En effet, en fonction de la date à laquelle l’assurance est reprise, il faut recalculer le montant à assurer à la date d’effet, et le nombre de mois restants.
Ensuite, lorsque l’assuré souscrit à son nouveau contrat d’assurance, nous prévoyons une date d’effet à 60 jours en général, afin que la procédure de changement puisse se dérouler sans entraîner de doubles prélèvements. Nous sommes aptes à anticiper toutes ces détails.
Une fois la souscription effectuée, l’assuré envoie son certificat d’adhésion à sa banque avec une demande de changement. Là encore, le cabinet intervient avec une équipe de gestionnaires dédiée à accompagner les clients dans la démarche de substitution, en leur fournissant tous les courriers-types et les conseils adaptés à chaque situation.
Enfin, une fois que la banque reçoit cette demande, celle-ci a dix jours ouvrés pour donner sa décision, refuser ou accepter. Sachant que si elle refuse, elle doit motiver sa décision, qui doit être basée sur des critères précis. Par exemple, que les garanties ne sont pas équivalentes ou que le montant n’est pas correct à la date d’effet prévue.
Dans ce cas, comment cela se passe-t-il ?
EB : Si jamais ce sont les garanties qui ne sont pas équivalentes, ce qui est assez rare parce que nous connaissons les garanties à l’avance, nous proposons à la personne de faire un avenant à son contrat et de réajuster ses garanties. S’il s’agit d’un ajustement du montant à assurer, ou d’une durée d’un ou deux mois à ajouter ou déduire, nous faisons la modification et la demande est acceptée.
Parfois aussi, nous avons des contre-offres commerciales banques. Nous sommes aussi capables à ce moment-là de faire une contre-proposition. Mais généralement ces cas sont assez rares. Les banques acceptent puis envoient à l’assuré un avenant au contrat de crédit, avenant qui acte le changement d’assurance.
Et la date d’effet ?
EB : Elle est bien précisée dans l’avenant de la vente, et souvent c’est la date que nous avons anticipée. Quand elle est différente, nous ajustons cette date d’effet afin que ce soit cohérent. C’est pourquoi nous accompagnons nos assurés jusqu’au moment de l’acceptation.
Après que la personne ait reçu cet avenant d’acceptation, elle doit respecter un délai de 11 jours (loi Scrivener) avant de le renvoyer signé. Une fois ce délai passé, l’avenant est renvoyé signé et le changement devient effectif.
Comment sait-on que ça vaut réellement le coup de changer ?
EB : Il est possible de réaliser de belles d’économies, jusqu’à 15 000 euros. En moyenne, elles se situent entre 2 000 et 15 000 euros.
Cela peut être plus, nous avons eu le cas d’une personne ayant des antécédents médicaux qui a réalisé 70 000 euros d’économies sur son assurance emprunteur. Bien sûr cela reste un cas extrême !
Concernant les risques de la délégation ?
EB : Parfois, le grand public a une fausse image des offres déléguées. Dans l’inconscient collectif, les offres d’assurance des banques offrent une meilleure couverture, alors qu’avec les produits individuels, dès que qu’un problème survient, l’indemnisation est de mauvaise qualité.
Tous ces préjugés sont faux ! Les offres d’assurance déléguées assurent également des profils à risques (personnes ayant des pathologies, métiers à risques…) à des tarifs beaucoup moins chers que ceux des banques.
Changer ne comporte donc aucun risque, seulement des avantages.
Quelle est la part de l’assurance-emprunteur dans un prêt ?
EB : L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30% du coût du crédit. C’est ce qu’on voit aujourd’hui, étant donné que les taux sont bas et vont continuer à l’être. Il y a donc de réelles économies à réaliser !
Quels sont les facteurs utilisés pour déterminer les taux, pourriez-vous nous les préciser ?
EB : D’un point de vue général, les facteurs déterminant sont l’âge et la profession, si elle est sédentaire ou plutôt risquée. Ensuite c’est le montant emprunté, la durée du prêt. Ce sont les critères principaux, avec bien évidemment le niveau de garanties que je vais choisir. Les antécédents médicaux vont également jouer un rôle. Si jamais j’ai des antécédents, des pathologies qui peuvent ou non majorer mon tarif, ou impliquer des exclusions de garanties.
En résumé, dans l’ordre, les facteurs sont : l’âge, l’état de santé, la profession, le montant assuré, la durée et les garanties.
Lorsque l’on change d’assurance de prêt, doit-on s’attendre à des frais annexes ?
EB : La banque n’a pas le droit de facturer les frais d’avenants à partir du moment où le changement d’assurance-emprunteur est opéré sous la loi Hamon ou sous la loi Bourquin. Le seul coût est celui de l’envoi d’un recommandé pour faire la demande de substitution.
Quels sont pour vous les avantages et les risques avec un co-emprunteur ?
EB : Quand on réalise un prêt avec un co-emprunteur, la question à se poser concerne la quotité à choisir pour chaque tête. La quotité, c’est la part du capital que j’ai assurée sur chaque emprunteur.
C’est ce genre de questions qu’il faut se poser. Par exemple, en fonction des revenus de chacun, est-ce que je mets 50/50 ou 60/40 sur chaque tête ? Ou bien 100% ? Nous voyons beaucoup de cas avec 100% de quotité sur chaque tête. Dans un couple, si un conjoint décède, le conjoint restant n’a ainsi plus rien à payer.
Quelles sont les obligations des co-emprunteurs ?
EB : Elles se limitent au fait de payer la prime, c’est tout. Il n’y a pas d’autres obligations particulières.
Et en cas de rupture dans un couple, quelles sont les obligations de chaque partie ?
EB : Tout dépend de ce que devient le crédit. Parfois, un conjoint reprend le crédit à son nom, parce qu’il conserve le bien et garde tout le crédit à sa charge.
Dans les faits, une désolidarisation est établie : l’un sort du crédit et son assurance emprunteur est résiliée. Ensuite, pour celui qui reste, un avenant est réalisé car souvent il est nécessaire d’augmenter la quotité qui lui revient.
Concrètement, des documents de la banque, sont exigés dans le but d’attester des modifications de statuts. Ensuite, les documents nécessaires sont produits : résiliations, et modifications de quotité, en fonction du cas de figure.
Les quotités sont-elles transférables d’une partie à une autre en cours d’emprunt ?
EB : Tout dépend de l’acceptation de la banque. Les assureurs sont obligés d’obtenir l’accord de la banque, avant de modifier les garanties. Par exemple, il n’est pas possible de supprimer des garanties ni de les baisser sans l’accord au préalable de la banque.
Passer de 50% à 100%, qu’est-ce que cela ça change au niveau de l’assurance emprunteur ?
EB : Le coût va augmenter. Si j’emprunte 200 000 euros et que je suis assuré à 50%, en cas de sinistre la banque rembourse 50% des 200 000 euros. Si je suis à 100%, la banque rembourse tout le capital. De ce fait, l’assurance-emprunteur sera plus élevée puisqu’il y a une couverture plus complète.