Les garanties en assurance prêt immobilier


Vous souhaitez emprunter pour acheter votre future maison ? Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, la banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur. Tour d’horizon des garanties assurance prêt immobilier.

Garanties : comment fonctionne l’assurance d’un prêt immobilier ?

Lorsqu’une banque vous accorde un crédit immobilier, elle exige la souscription d’une assurance de prêt. Celle-ci contient des garanties, qui assurent à l’établissement bancaire le remboursement du prêt si :

  • l’emprunteur décède,
  • s’il devient invalide
  • ou ne peut plus travailler.

Mais l’assurance de prêt protège également l’emprunteur et ses proches. En cas d’accident ou d’insolvabilité, elle prendra en charge le remboursement du crédit et le bien immobilier restera sa propriété.

Ainsi, l’emprunteur paie chaque mois ses cotisations d’assurance. Le coût total de l’assurance varie selon l’âge, l’état de santé, la quotité ou les garanties souscrites. Et en cas de sinistre, l’ assureur rembourse le prêt.

Quelles sont les garanties de l’assurance prêt immobilier ?

Garanties obligatoires : décès et PTIA

Un contrat d assurance emprunteur couvre toujours ces risques. En cas de décès ou de PTIA, l’assurance verse le capital restant dû à la banque et les héritiers conservent le bien.

  • Garantie décès : le décès doit être fortuit ou ne doit pas être lié à une maladie non déclarée dans votre questionnaire de santé, au moment de l’adhésion.
  • Garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) : c’est l’invalidité la plus lourde, elle est souvent associée au décès. L’assuré a besoin d’une tierce personne pour 3 gestes du quotidien : se laver, se déplacer, se vêtir ou se nourrir.

Ces garanties suffisent pour un investissement locatif.

Garanties invalidité permanente totale ou partielle (IPT, IPP) et ITT

Les garanties IPT et ITT viennent compléter la couverture décès-PTIA pour un achat résidentiel. La garantie IPP peut aussi être exigée par certaines banques, en complément de l’IPT.

  • Garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) : le taux d invalidité est supérieur à 66%. Il vous est impossible de reprendre votre métier ou toute activité rémunératrice.
  • Garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) : le taux d invalidité est compris entre 33 et 66%. Vous pouvez reprendre une activité aménagée.

Le médecin expert, mandaté par la compagnie d’assurance, détermine le taux d’invalidité en fonction d’un barème combinant le taux d’ invalidité professionnelle et fonctionnelle. Il peut varier d’un organisme à l’autre.

  • Garantie ITT ou Incapacité Temporaire Totale de travail : vous êtes dans l’incapacité totale et continue d’exercer votre métier. Comme son nom l’indique, l’ incapacité temporaire de travail est limitée dans le temps. L’assurance prend en charge les échéances de crédit durant l’ arrêt de travail, jusqu’à la reprise de l’activité.

Garanties optionnelles : chômage et maladies non-objectivables (MNO)

Ces garanties ne sont jamais obligatoires. L’emprunteur peut choisir de les ajouter à son contrat, selon ses besoins.

  • Garantie perte d emploi : aussi appelée assurance chômage, elle garantit le remboursement des mensualités en cas de licenciement. Attention cependant, seuls les salariés en CDI peuvent la souscrire et les conditions d’application sont très strictes.
  • Garantie MNO : elle couvre les maladies dorsales et psychiatriques. Par exemple : lombalgie, burn out, etc.
Garanties assurance prêt immobilier : achat résidentiel ou locatif

Sinistre : comment déclencher les garanties de son assurance emprunteur ?

Prise en charge et conditions

Pour être pris en charge, vous devez déclarer le sinistre (c’est-à-dire l’incident ouvrant droit à une indemnisation) à votre assureur. Consultez les conditions de votre contrat pour connaître :

  • les délais à respecter
  • les pièces justificatives à fournir

En cas d’invalidité ou d’incapacité, l’assurance enverra son médecin-conseil pour constater votre état et donc valider l’indemnisation.

  • Si votre état est irréversible : l’assurance de prêt règle le capital restant dû à la banque au moment du décès ou de l’invalidité.
  • Si votre état peut s’améliorer : l’assurance rembourse vos mensualités de crédit.

Attention aux exclusions de garantie, délai de carence et délai de franchise

Les compagnies d’assurance imposent généralement un délai de carence aux assurés. Il démarre à la signature du contrat et dure plusieurs mois. Vous n’êtes pas couvert durant cette période.

C’est différent du délai de franchise : il débute au moment du sinistre et vous ne pouvez être indemnisé tant que ce délai n’est pas révolu. En ITT, il est souvent de 90 jours.

Enfin, vérifiez bien les exclusions de garanties. Si le sinistre apparaît dans ce cadre, alors vous ne serez pas pris en charge par l’assurance.

Quotité et co-emprunteurs : quelle indemnisation ?

Vous empruntez à deux ? Chaque co-emprunteur couvre une partie du prêt immobilier. La prise en charge se fait ainsi à hauteur de la quotité choisie.

  • Si votre co-emprunteur couvre 50% du prêt, l’assurance remboursera 50% du crédit à la banque. Vous continuerez de payer les 50% restants.
  • Si chaque co-emprunteur assure 100% du crédit, l’assurance prendra en charge la totalité du prêt. Vous n’aurez plus rien à payer.

Comment choisir les garanties de son assurance de prêt ?

Premièrement, pour choisir la meilleure offre, vous devez comprendre les garanties de cette assurance. Cela vous évitera de souscrire des garanties inutiles : par exemple, l’IPT ou l’ITT est inutile à un retraité.

Au moment de faire son offre de crédit, la banque vous proposera son assurance de prêt. Elle doit également vous remettre une FSI (fiche standardisée d’information) qui indique les garanties de l’assurance ainsi que le coût. Ce document est très utile pour comparer les assurances de prêt immobilier.

En effet, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance de la banque. Vous pouvez choisir un assureur externe : on parle alors de contrat individuel ou alternatif. Vous pouvez ainsi personnaliser les garanties, options ou délais de franchise de votre contrat, qui est fait sur mesure.

Si vous faites appel à un assureur autre que la banque, on parle de délégation d’assurance (loi Lagarde). Les tarifs sont souvent plus avantageux et vous disposez d’une meilleure couverture. Ainsi, si votre contrat propose des garanties équivalentes ou supérieures au contrat groupe de la banque, l’établissement prêteur ne peut pas refuser votre délégation.

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Faire évoluer ses garanties en cours de prêt : c’est possible ?

Pourquoi changer d’assurance emprunteur ?

Le coût de votre assurance dépend de votre profil :

  • âge
  • état de santé
  • profession
  • pratique d’une activité à risques

Le prix varie également en fonction des garanties souscrites.

Si votre situation personnelle ou professionnelle change, vous pouvez souhaiter faire évoluer votre contrat, par exemple le niveau de garanties. De la même façon, si vous exerciez un métier à risques et que ce n’est plus le cas, vous pouvez être mieux couvert. Ainsi, certaines exclusions de garanties n’ont peut-être plus lieu d’être.

Quand changer d’assurance de prêt immobilier ?

Changer d’assurance de prêt immobilier est tout à fait possible, même après la signature du crédit. Cette opération est gratuite : les banques ne peuvent vous facturer des frais de dossier.

Grâce à la loi Hamon (2014), vous pouvez résilier et changer votre assurance durant la première année du prêt, à tout moment. Respectez un préavis de 15 jours avant la date d’échéance.

Votre prêt a plus d’un an ? L’amendement Bourquin vous permet de changer d’assurance chaque année, à la date anniversaire du contrat. Le préavis est alors de 2 mois.

Veillez à ce que votre nouveau contrat présente des garanties équivalentes au contrat initial.

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