Prêt immobilier : nouveau calcul du taux d’endettement
Depuis la fin du mois de janvier 2021, la méthode de calcul du taux d’endettement des emprunteurs a évolué. La règle qui prévalait était la suivante : les mensualités du crédit ne pouvaient excéder un tiers des revenus de l’emprunteur (33%). Mais un flou résidait quant au fait d’inclure ou non les cotisations de l’assurance de prêt immobilier. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a tranché : les banques ont désormais l’obligation de prendre en compte l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.
Le taux maximum d’endettement porté à 35%
Dans ses dernières recommandations, le HCSF porte le taux d’endettement maximum à 35% et allonge la durée d’endettement à 27 ans. Il demande également aux banques d’inclure systématiquement les cotisations d’assurance de prêt dans les charges annuelles permettant de calculer le taux d’endettement. C’est en effet ce taux qui conditionne l’octroi d’un crédit immobilier : il correspond au ratio entre les revenus et les charges de l’emprunteur.
Une mesure pour limiter le surendettement
Les changements formulés par le HCSF uniformisent ainsi les règles de calcul et clarifient la situation.
Avant cette date, les emprunteurs n’étaient pas certains que les cotisations d’assurance emprunteur étaient prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Pour autant, la prime d’assurance représente une charge récurrente et payée chaque mois par l’emprunteur. L’inclure systématiquement dans le calcul contribue donc à limiter le surendettement des ménages.
Même si ces mesures visent à protéger les emprunteurs, elles réduisent également la capacité d’emprunt de certaines personnes. L’assurance de prêt immobilier peut en effet représenter de 20 à 30% du coût du crédit, soit plusieurs milliers d’euros sur toute la durée du crédit. Or, en incluant d’office les cotisations d’assurance emprunteur dans le calcul de l’endettement, certains emprunteurs peuvent voir leur dossier refusé.
La délégation d’assurance de prêt comme solution pour baisser le taux
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, vous pouvez opter pour un contrat d’assurance emprunteur souscrit hors de la banque : rien ne vous oblige donc à adhérer à l’assurance groupe de la banque, vous êtes libre de choisir un assureur alternatif. On parle ainsi de délégation d’assurance : aucun frais ne pourra vous être facturé si vous faites ce choix et les conditions du crédit immobilier ne pourront pas non plus être modifiées. Vous devez cependant respecter l’équivalence des garanties, c’est-à-dire que le contrat sélectionné doit présenter un niveau de couverture équivalent ou supérieur à celui exigé par la banque.
La délégation d’assurance permet de diminuer le coût de l’assurance de prêt et d’économiser plusieurs milliers d’euros. Cette alternative peut ainsi être la clé pour certains emprunteurs de réaliser leur projet immobilier.