Comment assurer son prêt immobilier avec un co-emprunteur ?
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Emprunter en couple, entre amis ou avec un membre de sa famille est une excellente manière de concrétiser ses projets. En effet, certains profils d’emprunteurs se voient plus difficilement accorder l’octroi d’un prêt, comme par exemple les auto-entrepreneurs ou les personnes au chômage.
Mais comment assurer son crédit lors d’un emprunt à deux ? Quelle assurance de prêt immobilier choisir ? Et surtout, comment répartir la quotité entre emprunteur et co-emprunteur ? Explications.
Qu’est-ce qu’un co-emprunteur ?
Lorsque vous contractez un prêt immobilier seul, vous êtes seul emprunteur. Mais lorsque vous décidez d’emprunter à deux, vous êtes co-emprunteurs.
Cela signifie que vous vous engagez à rembourser tous les deux votre part du crédit de manière réciproque et solidaire.
Si emprunter avec un conjoint est l’option la plus courante, il est également possible de souscrire un prêt avec un membre de votre famille (frère, sœur, parent) ou même un ami.
Avoir un co-emprunteur vous permet de diminuer le risque de non-remboursement de vos mensualités, ce qui est un atout majeur. En effet, la banque considère l’engagement d’un second emprunteur comme une garantie supplémentaire, sécurisante.
Par ailleurs, cela vous permet de demander une somme plus importante, puisque les revenus et le patrimoine des deux parties sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier avec un co-emprunteur ?
Pour rappel, l’assurance emprunteur couvre la banque, l’emprunteur et son co-emprunteur des risques d’impayés en cas de décès, invalidité, chômage, etc.
En cas d’accident de la vie, l’assurance de prêt immobilier permet aux co-emprunteurs de ne plus avoir à rembourser (ou alors seulement en partie) la part du prêt de la personne concernée, alors incapable d’honorer ses échéances.
Dans ce cas, l’assureur prend le relai et se charge du remboursement du crédit selon la part de quotité choisie. Bien entendu, le contrat d’assurance couvre également les défauts de paiement lorsque les deux co-emprunteurs sont dans l’incapacité de rembourser leurs mensualités dès lors que le risque est couvert au contrat.
Le co-emprunteur doit-il souscrire une assurance ?
Souscrire une assurance de prêt est une condition sine qua non pour obtenir un crédit, même avec un co-emprunteur.
Pas de co-emprunteur sans assurance
Tous les organismes de crédit exigent que l’emprunteur et le co-emprunteur soient couverts par un contrat.
Parce que chacun d’entre eux s’engage à rembourser le crédit immobilier à la mesure de ses moyens, il leur incombe d’être bien protégés pour faire face aux accidents de la vie et à la potentielle perte de revenus que cela peut engendrer.
Le cas du co-emprunteur sans revenu
Si l’un des deux emprunteurs n’a pas de revenus, l’assurance de crédit reste malgré tout obligatoire pour chaque co-emprunteur. Dans ce cas-là, il est recommandé de choisir la quotité la plus adaptée afin de protéger le co-emprunteur sans revenu.
L’emprunteur payeur, en mesure de rembourser le prêt, devrait ainsi fixer la quotité d’assurance à 100% sur sa tête de façon à ce que le deuxième emprunteur soit exempt de rembourser le capital restant dû en cas de décès du premier. Le co-emprunteur opterait quant à lui pour une quotité minimale. De cette façon, les co-emprunteurs seraient tous deux couverts par l’assurance de prêt immobilier mais à la hauteur de leur revenus.
Comment répartir les quotités entre emprunteur et co-emprunteur ?
Pour pouvoir contracter un emprunt à deux, la quotité minimum totale de votre assurance de prêt doit être de 100%. De nombreux établissements bancaires exigent cependant une quotité à 200% pour plus de sécurité.
Taux de couverture à 100%
En cas d’emprunt avec des revenus similaires et de risques moindres, il est possible de répartir la quotité à parts égales, soit 50/50.
Si l’un des deux emprunteurs décède, le survivant devra continuer à rembourser sa part des mensualités à hauteur de 50%. L’autre moitié du capital restant dû sera couvert par l’assurance.
Toutefois, il est également possible de choisir une quotité inégale (par exemple, 30/70) si cela est plus avantageux pour vous.
Dans tous les cas, l’assurance emprunteur à 50/50 est à privilégier pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence principale.
Si vous empruntez en couple et êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, il s’agit de bien tenir compte du patrimoine personnel de chacun pour répartir vos quotités.
Taux de couverture à 200%
Pour une couverture complète et sans risques, il s’agira de répartir les quotités à 100/100.
Avec cette quotité d’assurance, l’intégralité du crédit est remboursé par l’assurance en cas de décès de l’un des co-emprunteurs, un véritable gage de sécurité en cas de sinistre.
Ce type de couverture est à privilégier pour l’achat d’une résidence principale.
Enfin, sachez que la quotité choisie a un impact direct sur la prime d’assurance emprunteur. En effet, une quotité de 200% implique des cotisations 2 fois plus élevées qu’une quotité de 100%.
Modifier la quotité de prêt est possible mais très difficile pour un contrat en cours, notamment si c’est à la baisse, c’est pourquoi il convient de la choisir avec soin avant de vous engager. Pour changer la répartition, il est toujours possible de changer d’assurance avec la loi Lemoine, à condition de bien respecter les équivalences de garantie.
Quelle assurance de prêt immobilier choisir avec un co-emprunteur ?
Vous et votre co-emprunteur présentez des profils complètement différents ?
L’écart d’âge, les problèmes de santé ou encore l’exercice d’un métier ou d’une pratique sportive dangereuse sont autant de critères à prendre en compte dans le choix de votre contrat d’assurance.
Contrat en commun
Si votre profil de risques est quasi-similaire, contracter une assurance de prêt en commun est plus intéressant.
En effet, chacun de vous bénéficiera du même taux d’assurance et donc, d’un tarif unique. Il peut être judicieux de souscrire le contrat groupe de votre banque si les conditions et les prix proposés vous conviennent.
Naturellement, rien ne vous empêche d’externaliser votre contrat si tel n’est pas le cas, à condition de respecter les équivalences de garantie.
Contrat individuel
Avec des profils de risques différents, il convient de souscrire chacun une assurance individuelle aux garanties personnalisées.
De plus, opter pour la délégation d’assurance est financièrement plus intéressant et vous permet d’obtenir un contrat moins cher qu’auprès de la banque.
En effet, les contrats indépendants proposent une prime d’assurance fixée en fonction du risque réel et non pas supposé de l’emprunteur. Chaque co-emprunteur bénéficie donc d’une couverture parfaitement ajustée à ses besoins et à sa quotité.
Les co-emprunteurs doivent-ils souscrire les mêmes garanties ?
Pour l’achat d’une résidence principale à deux, les banques exigent un socle minimum de garanties :
- garantie DC : l’assurance rembourse la totalité de l’emprunt à la banque ;
- garantie PTIA : remboursement du crédit si l’emprunteur n’est plus en capacité de travailler ni d’effectuer les actes du quotidien sans l’assistance d’une tierce personne ;
- garantie IPT : le prêt est soldé si l’emprunteur est invalide à plus de 66% ;
- garantie ITT : prise en charge des mensualités de crédit si l’emprunteur ne peut plus travailler pour une durée limitée (accident, maladie).
Par conséquent, les deux emprunteurs doivent a minima souscrire un contrat comportant ces garanties, même s’ils optent chacun pour une assurance différente. Dans le cadre d’un achat locatif, seule la protection décès-PTIA est demandée.
Bien entendu, rien ne vous empêche de souscrire des garanties plus étendues pour compléter votre couverture :
- garantie IPP : idem que la garantie IPT, mais avec un taux d’invalidité compris entre 33 et 66%.
- garantie MNO : prise en charge des mensualités en cas de maladie lombaire ou psychiatrique (fatigue chronique, dépression, burn-out…) ;
- garantie perte d’emploi : prise en charge des échéances de prêt en cas de licenciement.
Le co-emprunteur ne paye pas : que faire ?
Si le co-emprunteur ne paye pas sa part, c’est-à-dire qu’il n’honore pas sa part des échéances, plusieurs solutions s’offrent à vous selon le lien que vous avez avec la personne.
Co-emprunteurs mariés ou pacsés
Si l’une des deux parties refuse de régler sa part des échéances dans le cadre d’un mariage ou d’un PACS, alors l’autre conjoint doit se montrer solidaire de la dette commune et en assurer le paiement. Attention, car cette règle ne s’applique pas en cas de régime de séparation des biens.
En cas de divorce ou séparation des co-emprunteurs, la règle de solidarité est toujours active, sauf en cas de rachat de soulte. Cela signifie que l’un des deux conjoints a racheté la part de l’autre.
Autrement, la banque peut aussi accepter de désolidariser le crédit immobilier et d’obliger le mauvais payeur à régler l’intégralité des sommes dues.
Co-emprunteurs en concubinage ou autres
Si vous n’êtes pas marié(e) ou pacsé(e) à votre conjoint, alors vous n’avez pas à régler sa part en cas de défaillance car la solidarité de dette n’est pas applicable. Idem pour un emprunt avec un ami ou un membre de votre famille.
En revanche, la situation est différente si votre contrat de prêt comprend une clause de solidarité : dans ce cas, le co-emprunteur doit pallier le défaut de paiement de l’autre.
