Assurance PNO : l’assurance des propriétaires non occupants
Propriétaire d’un logement loué ou vacant ? L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est bien plus qu’une simple précaution : c’est un rempart pour sécuriser votre investissement locatif.
Souvent rendue obligatoire par la loi Alur (notamment en copropriété), cette couverture intervient là où l’assurance de votre locataire s’arrête : vacance locative, défaut d’entretien ou sinistre majeur. Mieux encore pour votre rentabilité : les cotisations de l’assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers.
Pourquoi est-elle vitale pour votre patrimoine ? Quelles garanties choisir ? Hyperassur vous explique tout et vous aide à comparer les contrats.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ? (Loi Alur)
La réponse dépend de la nature de votre bien immobilier. Contrairement à ce que l’on pensait par le passé, la législation a évolué pour protéger les copropriétés.
Pour un bien en copropriété : Oui, c’est obligatoire
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, tout copropriétaire (occupant ou non) a l’obligation de s’assurer, au minimum en Responsabilité civile.
Cette obligation vise à couvrir les dommages que votre bien pourrait causer aux voisins ou aux parties communes (ex: une fuite d’eau encastrée dans vos murs, un incendie qui se propage).
Si vous êtes en copropriété, l’assurance PNO n’est donc pas une option, c’est un impératif légal.
Pour une maison individuelle : Non, mais indispensable
Si vous êtes unique propriétaire de votre maison (hors copropriété), la loi ne vous impose pas cette assurance.
Toutefois, ne pas s’assurer représente un risque financier majeur. En cas de sinistre grave (incendie, explosion) provenant de votre bien, vous devrez assumer seul l’indemnisation des victimes et la reconstruction de votre patrimoine.
Dans quels cas souscrire une PNO ?
Que ce soit pour répondre à l’obligation légale ou par prudence, cette couverture s’applique spécifiquement dans trois situations clés :
- Le logement est vacant : il n’est ni occupé par vous, ni loué. Un logement vide reste exposé aux risques (court-circuit, gel des canalisations).
- Le logement est loué (vide ou meublé) : même si le locataire a son assurance, celle-ci ne couvre pas les dommages liés au bâti ou à la vétusté des lieux.
- La location saisonnière (type Airbnb) : vous louez sur de courtes durées à des touristes. La rotation fréquente des occupants augmente le risque, rendant la couverture du propriétaire essentielle.
Que couvre l’assurance propriétaire non occupant ?
L’assurance PNO fonctionne comme un “filet de sécurité” complet. Elle intervient en complément ou en substitution de l’assurance du locataire et de celle de la copropriété.
Les garanties essentielles (dommages aux biens)
Comme une multirisque habitation classique, la PNO protège la structure de votre bien immobilier et vos équipements contre les sinistres majeurs.
Elle couvre systématiquement :
- Incendie et explosion : la garantie de base pour protéger le capital immobilier.
- Dégât des eaux : fuites de canalisations, infiltrations (très fréquent en immeuble).
- Événements climatiques : tempête, grêle, neige et poids de la neige.
- Catastrophes naturelles et technologiques : inondations, sécheresse (selon arrêté interministériel).
- Bris de glace : vitres, baies vitrées, vérandas.
- Vol et vandalisme : notamment en cas d’effraction sur les portes d’entrée ou fenêtres (important en période de vacance locative).
- Attentats et actes de terrorisme.
Au moment de souscrire une assurance propriétaire non occupant, prenez bien soin de vérifier l’ensemble des garanties avec votre assureur, votre gestionnaire ou votre syndic. Pensez ensuite à demander si une franchise est appliquée en cas de sinistre.
La Responsabilité Civile (RC) Propriétaire
En tant que propriétaire, vous êtes responsable des dommages causés par votre bien à autrui (voisins, locataires, passants).
L’assurance PNO intervient si le dommage provient :
- d’un vice de construction (ex: une marche d’escalier qui cède)
- d’un défaut d’entretien (ex: une tuile qui tombe sur une voiture, une canalisation vétuste qui rompt)
Quand l’assurance PNO prend-elle le relais ?
Votre contrat intervient spécifiquement pour combler les “trous de garantie” dans les situations suivantes :
- Défaut d’assurance du locataire : si votre locataire n’est pas assuré ou si son contrat a été résilié (défaut de paiement), la PNO couvre les dégâts qu’il pourrait causer ou subir.
- Insuffisance de garantie : si l’assurance du locataire comporte des plafonds trop bas ou ne couvre pas certains sinistres spécifiques, votre PNO complète l’indemnisation.
- Vacance locative : entre deux locataires, le logement n’est plus couvert par un occupant. La PNO assure la continuité de la protection sans interruption.
Pourquoi souscrire ? Fiscalité et rentabilité
Au-delà de la sécurité, souscrire une assurance propriétaire non occupant est un calcul financier pertinent pour tout investisseur immobilier.
La déductibilité des cotisations (avantage fiscal)
Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel (revenus fonciers), les primes de votre assurance PNO sont déductibles à 100% de vos impôts.
Concrètement, le coût de votre assurance vient diminuer votre base imposable. Cela rend le coût réel de l’assurance PNO quasi indolore pour votre trésorerie, tout en vous offrant une couverture maximale.
La Loi Alur : une arme contre les locataires non assurés
Comme mentionné précédemment, la loi Alur vous offre une protection supplémentaire face aux locataires négligents.
Si votre locataire ne vous fournit pas son attestation d’assurance (malgré une mise en demeure restée sans réponse pendant un mois), vous avez le droit de souscrire une assurance pour son compte.
- Vous payez la cotisation.
- Vous répercutez le montant total sur le loyer (par douzième).
- La loi vous autorise même à appliquer une majoration de 10 % pour compenser les démarches administratives.
Cela vous garantit que le bien est toujours couvert, sans que cela ne vous coûte un centime.
Protéger la valeur de votre patrimoine
Un sinistre mal indemnisé peut transformer un investissement rentable en gouffre financier.
Si un incendie survient et que ni le locataire, ni la copropriété ne couvrent les murs, la reconstruction est à votre charge. L’assurance PNO sécurise la valeur de revente de votre bien en garantissant sa remise en état, quoi qu’il arrive.
Combien coûte une assurance propriétaire non occupant ?
Bonne nouvelle pour votre rentabilité : l’assurance PNO est l’une des assurances habitation les moins chères du marché.
Comme elle intervient souvent en complément d’autres assurances (celle du locataire et celle de l’immeuble), le risque pour l’assureur est réduit, ce qui fait baisser la prime.
Le montant de votre cotisation dépend principalement des caractéristiques de votre bien immobilier :
- La nature du bien : appartement ou maison individuelle (la maison est souvent plus chère à assurer).
- La localisation : certaines zones sont jugées plus à risque (vols, inondations).
- La superficie et le nombre de pièces : un studio coûtera moins cher qu’un T4.
- Le mobilier : si vous louez en “meublé”, la valeur des meubles que vous fournissez impactera légèrement la prime.
- Les options choisies : le niveau de franchise et l’ajout de garanties optionnelles (comme la protection juridique).
Une protection complète : PNO, Recours et GLI
L’assurance propriétaire ne s’arrête pas aux simples murs.
Pour une tranquillité d’esprit absolue, il est essentiel de comprendre comment votre contrat s’articule avec ceux des autres intervenants.
Comme vous pouvez le constater, l’assurance PNO comble le vide entre l’assurance de la copropriété, celle de vos voisins et celle de votre locataire s’il en a une et qu’il est toujours présent. C’est la clé de voûte de votre sécurité immobilière.
Le recours des voisins et des tiers
Votre responsabilité peut être engagée bien au-delà de votre simple appartement.
Il est possible de compléter l’assurance PNO avec la garantie “recours des voisins et des tiers”. Cela vous apportera une couverture maximale face aux diverses plaintes envisageables en cas de sinistre concernant, par exemple, votre responsabilité civile ou un vice de construction.
Ne confondez pas PNO et GLI
La PNO couvre le bâtiment, tandis que la GLI couvre vos revenus.
En complément de l’assurance PNO, les propriétaires bailleurs peuvent également souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Cette assurance prend le relais si votre locataire cesse de payer son loyer, vous assurant ainsi la continuité de vos revenus locatifs.
Cumuler ces deux contrats est la stratégie la plus sûre pour les investisseurs locatifs.
Questions fréquentes sur l’assurance PNO
Elles sont complémentaires. L’assurance du locataire couvre ses biens personnels (meubles, électroménager) et sa responsabilité civile envers le propriétaire. L’assurance PNO, elle, couvre les murs, la responsabilité du propriétaire envers les voisins, et le logement lorsqu’il est inoccupé. Le cumul des deux assure une protection totale.
C’est au propriétaire du bien (le bailleur) de souscrire et de payer ce contrat. Cependant, pour un investissement locatif, gardez en tête que cette dépense est 100% déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel. C’est donc une charge qui réduit votre impôt.
Non. L’assurance PNO couvre les dommages matériels et la responsabilité civile. Pour vous protéger contre le non-paiement des loyers par votre locataire, vous devez souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) en complément. Ces deux contrats sont distincts mais souvent souscrits ensemble par les bailleurs avisés.
Surtout pas ! L’assurance PNO doit être maintenue en permanence, que le logement soit loué ou vide. Si vous la résiliez quand un locataire arrive, vous ne serez plus couvert pour les sinistres touchant le bâti (murs, toiture) ou en cas de défaut d’assurance de votre locataire.
