Logement : puis-je cumuler les crédits pour mes projets ?

L’embarras du choix pour le consommateur

Le crédit immobilier est destiné à financer l’achat d’un logement, que ce soit une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Il peut aussi servir à financer l’achat d’un terrain ou la construction d’une maison. 

Un prêt immobilier classique, souscrit dans une banque ou un établissement de crédit, se cumule avec tous les prêts permettant d’accéder à la propriété ou de faire des travaux, c’est-à-dire :

• le prêt travaux, qui sert à financer des travaux de rénovation ou d’extension d’un bien immobilier ;
• le prêt d’accession sociale (ou PAS), accessible sous conditions de ressources ;
• le prêt conventionné : il n’est soumis à aucune condition de ressources mais n’est proposé que par les banques ayant signé une convention avec l’État ;
• le prêt lié à un Plan ou un Compte Épargne Logement arrivé à terme ;
• ainsi que les prêts complémentaires liés au travail ou à une situation particulière : 1% logement, prêt aux fonctionnaires, aides des caisses de retraite ou de la collectivité locale…

Ces prêts sont également cumulables entre eux mais il faut remplir une à une toutes les conditions requises par chaque dispositif (et multiplier les dossiers !). Or ces conditions diffèrent selon le projet à financer, le niveau de revenu ou la situation géographique.

En cumulant différents types de crédits, les emprunteurs peuvent augmenter leur capacité d’emprunt, ce qui leur permet de financer des projets immobiliers plus ambitieux ou complémentaires. Ils peuvent également bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses dans certains cas, notamment en termes de taux d’intérêt. 

Le cumul de prêts pour l’achat d’un bien immobilier

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété, permettant d’emprunter une somme sans intérêts. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l’offre de prêt. Les plafonds de ressources et le montant du prêt sont fixés en fonction des zones et la taille du foyer fiscal.

Le PTZ ne peut financer que :

• l’achat d’un logement ancien rénové qui bénéficie du label “Haute performance énergétique rénovation 2009” ;
• l’achat d’un logement neuf répondant à des conditions de performance énergétique.

En outre, il y a deux autres règles à suivre :

• le montant maximal du PTZ ne peut pas dépasser le montant total de tous les autres prêts de plus de 2 ans qui servent à financer le projet ;
• la durée de remboursement du PTZ ne peut pas être supérieure à la durée de remboursement du crédit immobilier complémentaire.

Le cumul de prêts pour financer des travaux

Le cumul de crédits permet d’envisager l’achat d’un bien immobilier tout en finançant des travaux de rénovation ou d’extension. Par exemple, un emprunteur peut choisir d’acheter un logement nécessitant des travaux importants et financer ces travaux grâce à un prêt travaux (sur présentation des devis), tout en bénéficiant d’un prêt immobilier pour l’achat du bien.

Le PTZ ou prêt à taux zéro

Un prêt travaux classique est cumulable avec un prêt conventionné et un prêt d’accession sociale (PAS), eux-mêmes étant cumulables. À condition que pour chacun vous remplissiez toutes les conditions :

• pour le prêt conventionné, tous les types de travaux sont envisageables ;
• pour le PAS, le coût des travaux doit être supérieur à 4 000€ et ils doivent concerner l’amélioration du logement et les économies d’énergie.

Les aides d’Etat et crédits « écolos »

Si vos travaux concernent la rénovation thermique ou énergétique, vous pouvez aussi envisager de cumuler :

• l’éco prêt à taux 0 (ou éco-PTZ), accordé jusqu’au 31 décembre 2015 sans condition de ressources et cumulable avec le PTZ mais avec une liste de travaux précis ;
• des subventions et des aides versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
• le crédit d’impôt pour la transition énergétique à déclarer en 2015, si les travaux ont été effectués par un professionnel en 2014.

Les précautions à prendre avant de se lancer

Si le cumul des crédits permet de réaliser des projets de plus grande ampleur, il peut aussi entraîner un endettement plus élevé, ce qui peut être risqué en cas de changement de situation financière (perte d’emploi, maladie, etc.). Il est donc important d’évaluer sa capacité d’endettement et de se projeter dans les années à venir avant de s’engager dans plusieurs prêts.

La gestion de plusieurs crédits est aussi plus complexe sur le plan administratif : vous pouvez avoir plusieurs interlocuteurs bancaires, des échéances de remboursement à gérer, etc. Vous devez donc maintenir une organisation rigoureuse pour éviter les erreurs coûteuses.