Comment calculer le coût de l’assurance prêt immobilier ?

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Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la banque demande systématiquement à l’emprunteur de souscrire une assurance. Cette protection peut représenter jusqu’à un tiers du coût du crédit. Explications sur le calcul du coût de l’assurance prêt immobilier.

Pourquoi calculer le coût de son assurance prêt immobilier ?

Lorsqu’un emprunteur dépose sa demande de prêt immobilier auprès d’une banque, il se concentre essentiellement sur le taux nominal du crédit. Ce taux est utilisé pour calculer les intérêts dus à l’établissement prêteur.

Pourtant, contrairement au TAEG, ce taux ne reflète pas à lui seul le coût réel du crédit immobilier. Outre les frais de dossier, il faut ajouter les frais d’assurance :

  • il s’agit du deuxième coût le plus important d’un emprunt immobilier ;
  • il peut représenter jusqu’à un tiers du financement.

Afin d’anticiper au mieux le coût global de son emprunt, il est important de connaître le calcul du coût de l’assurance de prêt immobilier.

Le prix de l’assurance dépend de plusieurs facteurs liés au profil de l’emprunteur mais il varie également d’un assureur à l’autre. Nous vous conseillons donc de comparer les devis afin de trouver l’offre la plus protectrice avec le meilleur taux.

Quels facteurs influencent le coût de l’assurance ?

Le prix de l’assurance de prêt immobilier repose sur l’évaluation du risque pris par l’assureur de devoir rembourser les mensualités de l’emprunteur, en cas de problèmes de santé ou de décès.

Il analyse ainsi la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur.

Calcul coût assurance prêt immobilier en fonction de l'âge, l'état de santé, la profession ou les loisirs.

Si le niveau de risque est plus élevé que la moyenne, le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) et le coût de l’assurance augmentent.

L’âge de l’emprunteur

L’âge est un facteur déterminant dans le calcul de l’assurance de prêt immobilier.

En effet, si vous êtes jeune et en bonne santé, les risques d’accident ou de maladie sont considérés comme moins importants que pour une personne âgée. Vous paierez donc moins cher votre assurance.

Le risque médical

Avant toute adhésion, la compagnie d’assurance vous demande de remplir un questionnaire de santé. En fonction de votre état de santé et de vos antécédents médicaux, l’assureur détermine le risque médical. Si vous présentez un risque aggravé de santé, il peut prévoir des exclusions de garantie ou appliquer une surprime.

Dans ce cas-là, n’hésitez pas à démarcher d’autres assureurs qui pourront vous proposer un prix plus intéressant.

Emprunter avec un risque de santé : la convention AERAS
  • Les personnes en rémission ou souffrant de maladies graves peuvent rencontrer des difficultés à s’assurer car leur profil présente un niveau de risque élevé. La convention AERAS a été conçue pour permettre à ces personnes d’accéder au crédit.
  • Vous avez eu un cancer il y a plus de 10 ans, sans rechute depuis ? Sachez que vous bénéficiez d’un droit à l’oubli : vous n’êtes pas obligé de le déclarer dans votre questionnaire médical.

Métier et pratique d’un sport à risques

Lorsque vous exercez un métier ou un loisir à risques, les risques d’accident sont plus importants. Les éventuels dommages corporels peuvent engendrer une invalidité provisoire ou définitive, entraînant elle-même une incapacité de travail et donc une perte de revenus.

L’assurance doit en tenir compte :

  • en augmentant le montant de la prime d’assurance
  • ou en refusant de couvrir les risques associés à ces situations.

Une fois encore, nous vous recommandons de faire jouer la concurrence afin de trouver la meilleure assurance pour votre situation.

Autres éléments à prendre en compte : garanties et quotité

En plus du montant de l’emprunt ou du profil de l’emprunteur, les garanties incluses au contrat ainsi que leurs conditions d’application ont une influence sur le prix. Par exemple :

  • ajout des garanties perte d emploi ou MNO
  • délai de carence
  • délai de franchise

À cela s’ajoute enfin la quotité, c’est-à-dire la part de crédit couverte par l’assurance. Si vous empruntez seul, elle est obligatoirement de 100%. Mais si vous empruntez à deux, vous devez répartir l’assurance entre les co-emprunteurs pour couvrir entre 100 et 200% le crédit immobilier. La répartition est libre.

Plus la quotité est élevée, plus le contrat est protecteur et plus le prix augmente.

Cotisations fixes ou variables : quel impact sur le calcul du prix de l’assurance emprunteur ?

Il existe deux modes de calcul pour définir le montant de la prime d’assurance. Dans un cas, c’est le capital initial emprunté qui sert de base de calcul. Dans l’autre, on prend en compte le capital restant dû, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste à rembourser.

Calcul du montant des cotisations sur la base du capital emprunté

Les contrats de groupe sont les contrats d assurance proposés par les banques. Ils mutualisent les risques et les coûts entre les assurés. Le calcul des cotisations s’effectue alors à partir du capital initial emprunté. En clair, le montant des mensualités sera identique du début à la fin du contrat : on parle de cotisations fixes ou constantes.

Certaines assurances individuelles utilisent aussi ce mode de calcul.

Les cotisations fixes sont intéressantes si vous envisagez de revendre votre bien sous 7 à 10 ans.

Calcul du montant des cotisations sur la base du capital restant dû

Les contrats individuels ou alternatifs sont proposés par des assureurs indépendants. Le contrat est personnalisé en fonction de votre profil et de vos besoins : le prix est donc fait sur mesure. C’est l’un des avantages de la délégation d assurance.

Le calcul des cotisations peut s’effectuer sur la base du capital restant dû (et non du capital emprunté). Les cotisations mensuelles s’actualisent chaque année, en fonction du capital et de l’âge de l’assuré.

Dans ce cas, la cotisation d’assurance est plus élevée les premières années du crédit et elle diminue au fil des années, au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt. En effet, le capital restant dû, qui sert à calculer le coût de l’assurance, est de moins en moins important. On parle aussi de primes dégressives.

Les cotisations variables sont intéressantes si l’on considère le coût total de l’assurance. Ce système est conseillé aux personnes envisageant d’aller au bout de leur prêt.

Calcul coût assurance prêt immobilier : cotisations fixes et cotisations variables

Cotisations variables, le pari gagnant ?

La méthode de calcul des cotisations varie d’un assureur (et d’un contrat) à l’autre.

Sur le papier, la prime d’assurance dégressive ou variable semble plus avantageuse car les primes baissent au fil des années… mais elles sont aussi plus élevées au début du crédit.Il est donc important de tenir compte d’autres facteurs. Par exemple, si vous souhaitez refinancer votre prêt avant la fin de son terme, ou si vous prévoyez de revendre votre bien, les primes fixes peuvent être un meilleur choix.

Quels critères prendre en compte pour choisir entre une prime fixe et dégressive ?

La décision de garder votre bien pendant une période courte ou longue peut vous aider à choisir entre des cotisations d’assurance fixes et variables. Demandez-vous d’abord combien de temps vous comptez garder votre propriété :

  • Envisagez-vous de la mettre en vente dans les 10 années à venir ?
  • Ou au contraire, pensez-vous mener le prêt immobilier à son terme et donc conserver le bien durant les 20 prochaines années ?

En estimant le coût de l’assurance sur ce laps de temps, vous saurez combien elle coûtera réellement et donc quelle est la solution la plus avantageuse pour vous. Supposons que vous prévoyez de vendre votre maison dans 4 ou 5 ans : le coût total de l’assurance n’a que peu d’importance.

Par ailleurs, gardez à l’esprit que le coût de l’assurance ne doit pas être le seul critère de décision. Vérifiez attentivement quelles sont les garanties incluses pour ce prix. Le meilleur contrat d’assurance emprunteur est celui qui vous proposera un bon niveau de couverture à un prix intéressant.

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