L’assurance emprunteur dans le cadre d’une SCI

Emprunter et acheter via une SCI : quels avantages ?

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes physiques, chacune ayant le statut d’associé, afin d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Toutefois, les membres de la SCI ne détiennent pas lesdits biens en propre mais des parts sociales.

En d’autres termes, il s’agit de la solution idéale pour se constituer un patrimoine solide et sécurisé. C’est pourquoi il existe des SCI familiales, un dispositif similaire mais concernant les membres d’une même famille.

Dans les faits, il existe deux façons d’emprunter en SCI :

1. Souscrire un crédit immobilier au nom de la SCI : la SCI contracte un prêt en tant que personne morale et rembourse l’emprunt sur ses fonds propres. Il incombe à tous les associés de s’assurer que la trésorerie est suffisante à chaque échéance de prêt.

2. Souscrire un crédit immobilier à titre personnel : dans ce cas-ci, les associés remboursent individuellement leur prêt et les loyers engendrés vont directement financer la SCI.

Enfin, voici les principaux avantages de la SCI pour les emprunteurs :

• Fiscalité avantageuse : la SCI permet aux associés de choisir entre le régime d’imposition sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser leurs finances personnelles.
• Sécurité du patrimoine personnel : le patrimoine de la SCI est distinct du patrimoine personnel des associés. En cas de difficultés, les créanciers engagent d’abord une action contre la société.
• Facilité de transmission du patrimoine : il est relativement aisé de transmettre ses parts sociales à ses héritiers.
• Mise en commun des capacités d’emprunt : acheter en SCI permet de réaliser des achats plus importants qu’à titre individuel. En effet, la capacité d’emprunt de la société en tant que personne morale est bien supérieure.

Faut-il une assurance emprunteur pour une SCI ?

Comme pour tous les autres profils d’emprunteurs, la souscription d’une assurance de prêt est obligatoire si vous souhaitez acheter ou emprunter en SCI. Néanmoins, il n’existe pas de contrat spécifique mais deux manières différentes de couvrir l’emprunt de la SCI.

Contracter une assurance de prêt commune

L’assurance de crédit immobilier est souscrite au nom de la SCI, ce qui implique de répartir la quotité à accorder à chacun des actionnaires.

Dans les faits, le versement des cotisations d’assurance se fait en fonction des parts sociales de chaque associé. La répartition de la quotité dépend du montant des revenus des emprunteurs ainsi que des conditions posées par l’organisme de crédit.

Contracter une assurance de prêt individuelle

Dans ce cas-ci, l’assurance emprunteur est souscrite au nom des associés et non de la société civile immobilière. Cela signifie que chaque associé couvre son emprunt à 100%.

Tout comme pour un emprunt individuel, les membres de la SCI bénéficient du droit à la délégation d’assurance (loi Lagarde) et à la résiliation à tout moment (loi Lemoine).

Dans le cadre d’une SCI, peut-on faire une délégation d’assurance ?

La réponse est oui. Les membres de la SCI ont accès aux mêmes droits que les emprunteurs solos et peuvent de ce fait refuser le contrat groupe proposé par la banque au nom de la loi Lagarde.

Cette dernière permet aux emprunteurs d’externaliser leur assurance chez un organisme tiers, à condition bien sûr de respecter le socle minimum de garanties exigées par la banque.

Par ailleurs, un associé peut choisir d’accepter le contrat de la banque et un autre peut privilégier la délégation d’assurance.

Quelles sont les garanties d’une assurance emprunteur pour une SCI ?

Dans le cadre de la couverture de votre prêt immobilier en SCI, la banque exige en général un socle de garanties emprunteur minimum :

• garantie DC-PTIA: l’assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à la banque ;
• garanties IPT : le prêt est soldé si l’emprunteur est en invalidité permanente totale à plus de 66% ;
• garantie ITT : les mensualités de crédit sont prise en charge si l’emprunteur ne peut plus travailler sur une durée limitée (après un accident ou une maladie).

En plus de ces garanties obligatoires, il est possible d’opter pour une couverture plus étendue en souscrivant des garanties supplémentaires :

• garantie IPP : elle couvre l’invalidité partielle (taux d’invalidité compris entre 33 et 66%) ;
• garantie MNO : pour la prise en charge des mensualités en cas de maladie non objectivable ;
• garantie perte d’emploi : pour être couvert en cas de licenciement.

Peut-on résilier l’assurance emprunteur d’une SCI ?

Oui, les SCI bénéficient des mêmes droits que les autres emprunteurs en matière d’assurance de prêt, y compris le droit d’en changer à tout moment sans frais ni pénalités depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, d’autant plus que celle-ci est obligatoirement souscrite au nom des associés et non à celui de la société en elle-même.

Néanmoins, le droit de résiliation infra-annuelle ne s’applique qu’aux prêts immobiliers destinés à financer un bien à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Les crédits immobiliers visant à financer des locaux commerciaux ou des investissements locatifs, fréquents dans le cadre d’une SCI, ne sont donc pas concernés.

Remarque : la loi Lemoine se substitue donc aux dispositifs Hamon et Bourquin qui permettaient autrefois de changer à tout moment au cours de la première année puis à la date d’anniversaire de souscription du contrat.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une société civile immobilière, il convient de respecter quelques étapes :

1. Rédaction des statuts de la SCI : il s’agit de renseigner la forme sociale, la dénomination, le siège social, le montant du capital, la répartition des parts, les règles de fonctionnement et la durée de vie de la société.
2. Constitution du dépôt du capital social : il n’y a pas de minimum légal à respecter mais chaque associé doit verser un minimum de 1€ sous forme d’apports numéraires (argent en espèces, chèques, virement bancaire) ou d’apports en nature (bien meubles et immeubles).
3. Publication de l’avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) : l’annonce doit faire mention de toutes les informations relatives à la société, à ses gérants, à son capital, etc.
4. Constitution et dépôt du dossier de création auprès du greffe : il s’agit de l’étape d’officialisation de la SCI. Il atteste de l’existence légale de la société.