Les nouvelles modalités pour résilier un bail commercial
Le droit de résiliation rétabli
Le bail commercial est un contrat de location de locaux en vue, pour le locataire, d’y exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale. La durée normale du bail est fixée à 9 ans, avec une possibilité pour chaque partie de mettre fin au contrat par périodes de 3 ans.
Ainsi, chacun dispose du droit de résilier le bail au bout de 3 ans, puis de nouveau au bout de 6 ans. Or c’est là qu’il y a du nouveau : le bailleur ne peut plus priver le locataire de son droit de résiliation triennale en échange, par exemple, d’une réduction du loyer.
Le droit de résilier tous les 3 ans s’impose !
Les exceptions à la règle
Cependant, la loi admet tout de même 4 situations, dans lesquelles le propriétaire a le droit d’imposer au locataire de renoncer à son droit de résiliation par période triennale :
- la durée du bail est supérieure à 9 ans quel que soit le type de locaux ;
- le bail concerne des locaux construits en vue d’une seule utilisation (hôtel, théâtre, cinéma) ;
- le bail concerne des locaux à usage exclusifs de bureaux (sièges sociaux, agences bancaires ou immobilières) ;
- le bail concerne des locaux de stockage (les entrepôts autonomes).
- Et bien entendu le bail peut être résilié à tout moment, en cas de départ à la retraite du locataire, ou s’il se retrouve en situation d’invalidité.
L’huissier n’est plus obligatoire
Autre nouveauté de la loi « Pinel » : désormais la demande de résiliation peut être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Alors qu’auparavant la délivrance par voie d’huissier était obligatoire. Bien sûr cette option est toujours possible mais elle est libre.
A retenir
La demande de résiliation doit être envoyée 6 mois avant la fin de période triennale. Lorsque l’avis de résiliation est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
Prolongation tacite
A défaut de demande de résiliation du contrat, le bail va à son terme. Et si au terme du bail nul ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement dans les mêmes conditions.
Au cours de la prolongation tacite, le congé peut être donné par les parties à tout moment, en respectant un préavis de six mois. Là aussi la demande de résiliation peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Et dans ce cas, le bail prend fin le dernier jour du dernier trimestre civil.
En cas de vente : priorité au locataire
Enfin, si le bailleur décide de vendre le local concerné par le bail, priorité doit être donné au locataire qui souhaite racheter les murs où il exerce son activité.
Par conséquent, le propriétaire doit commencer par informer son locataire de son intention de vendre. Pour ce faire il lui envoie une lettre en recommandé avec accusé de réception. Il y indique son prix et les conditions de la vente.
De son côté, le locataire dispose d’un mois pour répondre.