Achat résidentiel ou investissement locatif : garanties obligatoires en assurance emprunteur
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L’assurance emprunteur est obligatoire dans le cadre d’un crédit immobilier. Elle rembourse le prêt à la place de l’assuré lorsque ce dernier n’est plus en mesure de le faire, notamment suite à un décès ou une invalidité. En pratique, toutefois, les garanties obligatoires en assurance emprunteur ne sont pas les mêmes pour une résidence ou un bien locatif.
Les garanties exigées en assurance de prêt pour un investissement locatif
Sous réserve de présenter un bon profil, il est possible de limiter la protection offerte par une assurance prêt en locatif, et donc son coût. Les garanties exigées se limitent la plupart du temps :
- À la garantie décès, qui permet le remboursement intégral du prêt à la banque en cas de décès prématuré de l’emprunteur ;
- À la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), qui entraîne le remboursement du crédit lorsque l’emprunteur a besoin d’une aide pour tous les gestes du quotidien et est devenu inapte à exercer une activité professionnelle.
- Les banques estiment que le risque de défaillance de l’emprunteur est moins élevé lors d’un achat destiné à la location. En effet, les loyers couvrent (au moins) en partie le remboursement du prêt en cas d’accident.
- C’est pourquoi l’ établissement de crédit accepte une assurance emprunteur moins protectrice que dans le cadre d’un achat résidentiel.
Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur pour une résidence principale ou secondaire
L’établissement bancaire se montrera plus exigeant lorsque l’emprunt concerne l’acquisition d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.
Les garanties obligatoires pour un achat résidentiel incluent systématiquement le décès et la PTIA, comme pour un bien destiné à la location. Il convient toutefois d’y ajouter :
- L’invalidité permanente totale ou IPT, qui correspond à un taux d’invalidité supérieur à 66 % ;
- L’incapacité temporaire de travail ou ITT, en cas d’arrêt de travail temporaire et à l’expiration d’un délai de franchise variable.
- Selon les banques : l’ invalidité permanente partielle ou IPP, qui correspond à un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 % ;
Les autres garanties sont optionnelles, à savoir :
- la garantie perte d emploi, qui couvre les périodes de chômage en cas de licenciement
- ou la garantie maladies non-objectivables (MNO), qui protège l’assuré en cas d’arrêt de travail lié à un problème dorsal ou une pathologie psychiatrique
Plus les garanties sont nombreuses dans votre contrat d’assurance emprunteur, plus le coût est élevé. Et si vous optez pour un contrat de groupe, proposé par l’organisme de prêt, les tarifs sont souvent élevés.
Pourquoi recourir à une délégation d’assurance ?
Vous économisez jusqu’à 15 000€*
*D’après l’ACPR (rapport publié en 2018), la délégation d’assurance permet d’économiser entre 6500 et 15 000€ sur toute la durée du prêt.
La délégation d’assurance consiste à souscrire une assurance individuelle chez un assureur tiers, comme vous y autorise la loi Lagarde depuis 2010. Le contrat est alors personnalisé selon votre profil (âge, risques) et vos besoins. Dans la plupart des cas, les primes d’assurance sont nettement inférieures à celle du contrat de groupe du prêteur.
Comparer les contrats ne vous engage à rien et peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros. N’hésitez pas à faire appel à un courtier ou un comparateur d’assurance prêt en ligne. Vous pourrez ainsi trouver l’offre qui correspond le mieux à vos besoins.
Par ailleurs, un assureur externe pourra vous proposer :
- des cotisations constantes, c’est-à-dire que les mensualités sont les mêmes durant toute la durée du prêt ;
- ou des cotisations variables, calculées sur le capital restant dû et non le capital initial emprunté. Les échéances de crédit sont plus chères au début du prêt puis diminuent.
Avec une délégation d’assurance, le coût total de l’assurance de prêt immobilier est moins élevé et la prise en charge est souvent meilleure. Par exemple, vous pouvez négocier le délai de carence ou la période de franchise.
Vous n’avez pas fait une délégation d’assurance au moment de signer le contrat de prêt ?
La législation est en faveur de l’emprunteur :
- La loi Hamon vous permet de changer d’assurance emprunteur jusqu’au premier anniversaire de l’emprunt, quand vous le souhaitez, sans frais et sans pénalité.
- Passé ce délai, vous pouvez résilier le contrat chaque année grâce à la loi Bourquin.
- L’assurance emprunteur pour un investissement locatif exige moins de garanties.
- Les garanties IPP, IPT et ITT sont le plus souvent requises pour une résidence principale.
- La délégation d’assurance permet d’obtenir un tarif plus attractif que le contrat de groupe.
