Que faire en cas de refus d’assurance de prêt immobilier ?

Les principaux motifs du refus d’assurance de prêt immobilier

Le refus d’assurance emprunteur est un droit dont dispose la banque ou l’assureur. Chaque établissement conserve en effet la liberté de fixer ses propres critères dans la sélection de ses clients. Il peut ainsi écarter un dossier qui présente un risque trop élevé eu égard à ce que ce professionnel estime pouvoir assumer. 

Les motifs les plus classiques d’un refus d’assurance de prêt incluent :

• un âge trop important et dépassant la limite fixée par le contrat d’assurance (65 ans à l’adhésion, par exemple) ;
• une maladie grave comme une ALD ou d’autres problèmes de santé qui augmenteraient de façon significative le risque de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail ;
• l’exercice d’une profession très exposée à des risques de blessures physiques ;
• la pratique d’un sport à risque comme le parachutisme ou la course automobile.

Vous empruntez à deux ? Il est également possible que l’assureur refuse de couvrir un seul des deux co-emprunteurs pour l’une des raisons invoquées. 

Le refus d’assurance partiel et total

Le refus d’assurance de prêt peut être partiel ou total.

On parle de refus d’assurance partiel lorsque l’assureur décide de mettre en place certaines exclusions de garantie, comme par exemple exclure une maladie chronique comme facteur déclenchant de la garantie ITT. Il peut également décider d’appliquer une surprime pour compenser le risque évalué.

Si l’on parle de refus d’assurance total, alors la compagnie d’assurances a tout bonnement refusé d’assurer l’emprunteur pour une ou plusieurs garanties spécifiques. Si les garanties refusées font partie de celles exigées par la banque, il faudra alors vous tourner vers un autre assureur.

Quelles solutions en cas de refus d’assurance emprunteur ?

Lorsque l’emprunteur fait l’objet d’un refus d’assurance de prêt immobilier, son premier réflexe doit être de faire jouer la concurrence.

Depuis 2010, la loi Lagarde relative à la délégation d’assurance vous offre la possibilité de choisir librement votre contrat. Vous n’avez donc plus l’obligation de signer l’assurance de groupe proposée par la banque prêteuse, à condition que le contrat choisi propose des garanties équivalentes.   

Faire une simulation d’assurance emprunteur et comparer les contrats permet généralement de réaliser de belles économies. Le recours à un courtier en assurance est tout particulièrement recommandé si vous présentez un profil à risque pour les banques. Ce professionnel pourra vous mettre en relation avec des assureurs spécialisés et trouver une assurance adaptée.

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Assurance emprunteur refusée pour raisons de santé

Sur la base du questionnaire de santé renseigné au moment de la demande d’adhésion, l’assureur peut estimer que le risque représenté par l’état de santé de l’emprunteur est trop élevé pour être couvert. Cela concerne notamment les emprunteurs souffrant :

• d’une affection de longue durée (ALD) reconnue par la Sécurité sociale ;
• d’autres maladies chroniques et potentiellement invalidantes.

Au moment de l’examen de votre demande, l’assureur est tenu d’appliquer les dispositions de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce document impose une grille de référence pour l’évaluation objective du risque et prévoit également un droit à l’oubli des problèmes de santé dans certains cas.

Attention, la convention AERAS joue un rôle facilitateur pour les personnes à risque aggravé de santé. Elle n’oblige pas pour autant l’assureur à accepter le dossier.

Si vous ne trouvez pas d’assureur, l’établissement de crédit a l’obligation de vous proposer des solutions alternatives :

• hypothèque du bien ;
• nantissement ;
• cautionnement ; etc.

À noter : la loi Lemoine a fait évoluer le cadre réglementaire de l’assurance de prêt pour simplifier l’accès au crédit. En ce sens, le questionnaire de santé a été supprimé pour les prêts dont l’encours est inférieur à 200 000 € et dont le terme du remboursement est prévu avant les 60 ans de l’assuré. Le droit à l’oubli a également été étendu, avec un passage de 10 à 5 ans pour les personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite C.

Assurance de prêt refusée pour métier ou loisir à risques

Certaines activités professionnelles dangereuses peuvent donner lieu à un refus d’assurance, à une exclusion ou à une surprime. C’est le cas, par exemple :

• des métiers impliquant la manipulation d’armes, de produits chimiques ou d’autres substances dangereuses (policiers, forces de l’ordre, techniciens nucléaires…) ;
• de ceux nécessitant des déplacements récurrents et à risques (hôtesses de l’air et autres personnels aériens, notamment) ;
• de ceux impliquant une activité dans un environnement dangereux ou hostile (militaires, secours de haute montagne, secouristes en mer…).

Des refus ou exclusions peuvent également être mis en place pour plusieurs activités sportives et loisirs jugés à risque, comme la plongée sous-marine ou en apnée, la chasse, le parachutisme et le parapente.      

Dans ces différents cas, il est recommandé de vous adresser à un assureur spécialisé, en le contactant directement ou via un courtier.

Le refus d’assurance de prêt immobilier peut causer un préjudice particulièrement important à un emprunteur, puisque ce dernier a l’obligation de s’assurer. N’hésitez pas à solliciter un grand nombre d’assureurs pour obtenir différentes réponses et la meilleure assurance de prêt immobilier.

Surprimes et exclusions de garantie : une alternative au refus d’assurance emprunteur

Il arrive parfois qu’un assureur accepte de prendre en charge le dossier d’un emprunteur présentant un risque élevé, mais en l’assortissant d’exclusions de garantie ou d’une surprime. 

• Les exclusions de garantie correspondent à des clauses insérées dans le contrat, qui limitent la portée d’une garantie en prévoyant certaines situations dans lesquelles elle ne s’applique pas.

À titre d’exemple, le contrat d’assurance d’un passionné de parapente peut prévoir expressément une exclusion concernant la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) si le sinistre résulte de la pratique de ce sport. L’assuré est donc moins bien protégé mais obtient son assurance.   

• À défaut ou en complément, l’application d’une surprime consiste à majorer le coût de l’assurance emprunteur pour intégrer le risque plus élevé présenté par l’assuré.
• Une surprime peut également être proposée à l’assuré en échange de la suppression d’une exclusion dans le contrat : c’est le principe du « rachat d’exclusion ».