Taux d’assurance de crédit immobilier : comment est-il calculé ?

Taux d'assurance de crédit immobilier

Qu’appelle-t-on vraiment un « taux assurance prêt immobilier » ?
Pour aider la comparaison de contrats d’assurance emprunteur, il existe un indicateur : le « taux annuel effectif d’assurance » (TAEA). Il permet d’évaluer le poids réel de votre assurance dans le coût global du crédit.

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Le taux d’assurance emprunteur, c’est quoi au juste ?

Le taux d’assurance prêt est fixé librement par les compagnies d’assurance, qu’elles proposent des contrats collectifs ou même individuels. Il peut être calculé sur la base d’un pourcentage du montant à assurer ou bien sur le cumul des primes à verser durant toute la durée du contrat.

La base de calcul du taux d’assurance peut être présentée sur le capital restant dû ou sur le capital initial.
Dans le premier cas, la cotisation varie dans le temps et suit la diminution du capital initial au fur et à mesure des remboursements. Dans le second cas la prime est fixe tout au long du contrat.

Bon à savoir

Même si les taux d’intérêts sont légèrement remontés en 2017, ils restent bas avec une moyenne sous les 2%. L’assurance représente désormais un poste important dans le coût total de votre crédit.

Le taux appliqué pour les contrats de groupe

Avec leurs crédits, les banques proposent des contrats collectifs plus communément appelés « contrats de groupe » pour mutualiser les risques entre les emprunteurs. Dans ce cas, le taux de l’assurance est calculé sur le capital initial. La mensualité de l’assurance emprunteur ne varie pas, elle s’ajoute à celle du crédit.

 

Exemple

Un couple de 30 ans emprunte 350 000€ sur 20 ans pour acheter sa résidence principale. Le crédit immobilier est proposé à un taux de 2,5%, avec un TAEA de 0,5%. Le poids de l’assurance dans le coût du crédit s’élève donc à 20% : pourcentage que la délégation d’assurance peut faire baisser, à garanties équivalentes.

TAEA de 0,50% : 350 000€ x 0,50% x 20 ans = 35 000€ de prime d’assurance globale
> payable sur 20 ans, soit 145,83€ par mois pendant 240 mois

TAEA de 0,40% : 28 000€ de prime d’assurance globale, soit 116,66€ par mois
TAEA de 0,30% : 21 000€ de prime d’assurance globale, soit 87,50€ par mois

Réduire mon TAEA

 

Le taux appliqué pour les contrats individuels

Les courtiers proposent des contrats d’assurance de prêt individuel souscrits auprès de divers assureurs, et autres que celui de l’organisme prêteur. Dans ce cas, le taux est calculé en fonction des risques personnels de l’emprunteur, à partir du capital restant dû. Le coût de l’assurance baisse donc au fil des remboursements.

 

Qu’est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ?

C’est un taux qui comprend les intérêts à rembourser + les divers frais liés à la souscription du crédit :

  • Les frais de dossier
  • Les frais d’ouverture de compte
  • Les frais de tenue de compte
  • Les frais d’assurance emprunteur

Le TAEG doit obligatoirement figurer dans la formule du prêt et qu’importe sa nature (consommation, immobilier, travaux, étudiant).

Assurance de prêt sur capital initial ou capital restant dû ?

En théorie on vous proposera un taux d’intérêt fixe (en 2017 un taux de 1,5% pour un emprunt sur 20 ans est intéressant) qui s’appliquera sur le capital restant dû. En d’autres termes, cela veut dire que le montant des intérêts baissera chaque année à mesure que le capital restant dû va diminuer.

  • Un taux à 0,40% est courant pour un emprunteur âgé de 30 ans qui souhaite s’engager sur 20 ans.

Le problème avec les assurances de prêt proposées par les banques, qui sont des contrats groupes (risques mutualisés entre plusieurs emprunteurs), c’est que le taux de l’assurance est calculé sur le capital initial. La mensualité de l’assurance, qui s’ajoute à la mensualité du crédit, ne va pas varier.

En faisant une délégation d’assurance, c’est-à-dire en souscrivant l’assurance auprès d’un autre acteur que l’organisme prêteur, vous aurez certainement accès à un contrat individuel (calculé sur votre propre risque) et calculé à partir du capital restant dû : le coût de l’assurance va baisser à mesure que vous rembourserez.

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